土地征收调研报告1 随着我县经济的飞速发展，城镇化建设明显加快，我县辖区内的农村集体土地被征收的数量增多，而土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益*衡。如果处理不当，很可能损害各方利益，导下面是小编为大家整理的土地征收调研报告3篇,供大家参考。
土地征收调研报告1
随着我县经济的飞速发展，城镇化建设明显加快，我县辖区内的农村集体土地被征收的数量增多，而土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益*衡。如果处理不当，很可能损害各方利益，导致引发更多的土地征收补偿纠纷案件，进而激发社会矛盾。针对这一课题，县妇联组织机关干部职工深入到星沙、黄花、跳马、榔梨等乡镇以及相关的县直部门单位进行座谈、走访，发放调查问卷，查找原因，分析问题，探索出一条既适合民情又符合民意的解决办法。
一、存在的问题和特点
从妇联系统接待和处理*案件来看，涉及到侵犯农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿的问题成上升趋势，从XX年到20**年县妇联共接待来信来访238件，其中因征收补偿费分配问题*的44件，占同期*案件总数的19%，其中XX年15件，XX年年12件，20**年9件，20**年元—4月份8件；从县法院受理土地征收补偿纠纷案件的情况来看，XX年至20**年5月共受理土地征收补偿纠纷案件68件，均已审结。从20**年5月起，县法院对该类案件暂缓立案至今。目前，拟向县法院提起土地征收补偿纠纷案的当事人主要集中在跳马、黄花、榔梨辖区，其中以跳马的情况较为突出。据初步统计，目前向法院要求起诉的案子逾百件，其中跳马占一半左右，现有几十位农村出嫁后向市、县妇联投诉。
（一）问题的出现存在四个方面
一是承包过程中明显违反法律规定，剥夺出嫁、离婚、丧偶妇女的土地承包经营权。比较典型的是：①出嫁女承包地被强行收回。主要表现为出嫁女娘家土地被收归集体，而嫁入地又未分到地。②离婚、丧偶的农村妇女土地被强行收归集体。有的离婚后不论妇女是否能够从娘家或再婚夫家所在村获得土地，原有土地都被收回。
二是在集体经济组织分配利润或征用土地补偿时，侵犯妇女应当享有的土地权益。如有的地方通过村规民约等形式明确规定，妇女出嫁、离婚后承包经营权不受保护，不能享受本组村民同等待遇。主要体现在少分或不分给婚嫁妇女土地征收补偿费。还有的对妇女土地补偿费的分配随意性大。农村妇女能否分得土地补偿款，由村规民约、户主代表会决定，即是同村同等条件下，往往也有不同的分配结果。
三是离婚妇女因离婚后不能单独立户，户口还在夫家，*按户主发放土地征收费后，夫家从中卡扣，致使离婚妇女土地征收补偿费难以到位。
四是部分妇女就土地征收补偿费问题上诉到法院后，胜诉容易执行难，官司胜诉了，但因“婚嫁女”问题的复杂性，执行难度大，有的赢得了官司拿不到钱，还有的是第一批征收款赢了官司款还没到位，第二批征收款又分完了又要重新上诉法院。截止目前为止，县法院反执结土地征收补偿纠纷案件14件，尚存未执结的土地征收补偿纠纷案件有54件，案件执结率反达20。59%，效果很不理想。
（二）审理土地征收补偿纠纷案遇到的问题及困难
一是农村集体经济组织成员资格难以界定：我国目前对农村集体经济组织成员资格如何界定尚没有明确的法律规定，各地法院在具体实务中的操作不一致。而目前关于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、**人员、在校生等是否具备农村集体经济组织成员的问题，在实务中未能形成统一、规范的标准。
二是审理中存在无法采取有效财产保全措施、无法调查取证、无法正常开庭审理及界定农村集体经济组织成员资格标准不统一的问题。
三是农村集体经济组织及经济组织成员对有关法律和政策不理解，对抗法院生效文书的执行。土地征收补偿纠纷的产生往往是集体经济组织以“合法化”的村民会议自制剥夺经济组织个别成员的权益，在征收土地征收补偿款的分配过程中，否定“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、**人员、在校生等的经济组织成员资格。大多数集体经济组织成员基于自身利益的考虑，均排斥或拒绝执行法律。尤其个别经济组织负责人煽动民心，组织经济组织成员阻碍法院取证、庭审及执行，影响恶劣。
四是*有关职能部门、乡镇*对法院涉及土地征收补偿纠纷的审理和执行工作不理解、不配合、不协助、不支持，甚至人为设置阻碍。在县法院已受理的执行土地征收补偿纠纷案件中，曾出现有关部门不配合、不予协助甚至暴力抗拒法院执行的情形，经教育、制裁后情况虽稍有所好转，但形势仍不容乐观。
五是土地征收补偿纠纷案执行难度大，补偿款分配到村、组后被迅速分配到经济组织成员手中，资金无法收回。而集体经济组织又无其他经济实体，没有其他收入来源，导致案件无法顺利执结。未能执结的案件越积越多，逐渐形成恶性循环。而原告或申请执行人在判决后因无法得到执行款，便将对集体经济组织的愤怒转嫁到法院和办案干警头上，动辄*、告状，办案干警疲于应付各种汇报，严重影响干警办案积极性，甚至影响县法院全面工作的开展。
二、凸现的原因及分析
一是部分群众法律意识不强，法制观念淡薄。部分群众甚至少数基层干部对《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》等法律法规内容理解不深，认识不足，导致一些村民自治组织在讨论制定村规民约时作出不利于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、**人员、在校生等经济组织成员的资格，剥夺受害人的权利。
二是一些村规民约与法律不符。有的村组虽然落实了30年承包责任制，但仍按村规民约每隔3至5年调整一次土地，仍存在随意终止或变更承包合同的问题，对婚嫁女、农嫁非妇女、丧偶妇女及未成年女性的土地承包权进行强制调整，严重地损害了妇女儿童的合法权益。
三是户籍制度引发一系列矛盾。①经济较发达的乡村，嫁出去的妇女不愿迁出户口，嫁入的人口不断增加，导致农村资源和经济利益增长速度有限性同人口增长速度急剧的矛盾突出，利益分配压力逐年加大。②城乡地区户籍管理分割性，导致不少与城市男子结婚的农村妇女不能随其夫户口迁入城镇。因此，本村出嫁女的户口没有迁出，嫁入本村的妇女不断增加，在利益分配时就“僧多粥少”，村民们认为自身利益被抢走了，所以排斥出嫁女。
四是组织机构不健全，法院执行难度大。目前，全县还没有健全农村土地承包合同仲裁机构，致使一些土地承包合同纠纷难以得到及时解决，《村民委员会组织法》中没有规定村规民约的审查、监督机制，村民以自治为由理直气壮，当地*在处理此类纠纷时因村民自治、村规民约等诸方面原因感到很棘手，法院限于法律规定的不完善，以及“婚嫁女”问题的复杂性，土地承包纠纷经法院判决后执行难度大。
土地征收调研报告2
摘要：农村土地征收制度改革已成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。
我国目前农村土地征收制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地征收制度改革，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。
关键词：土地征收制度改革 三个阶段 三种模式 主要问题
土地制度改革始终是*整体改革中的一个重要方面。农村土地制度不仅直接影响到*土地资源的保护和农业生产的可持续发展，还关系到整个国民经济的宏观运行和行业效率，也关系到*农村社会的政治稳定。当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段。这就要求农村土地进行适度征收和集中经营。对我国农村土地征收制度改革的主要模式进行研究。对促进我国农村土地征收制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。
总的来说，这种改革探索大体可以分为三个阶段：
1.第一阶段是上世纪90年代中后期，始于经济较为发达地区的多种补偿安置模式的探索。上世纪90年代，发达地区工业化、城镇化快速推进，用地量随之大增，地方*的财力也有所增强。农民在征地中的要求也越来越高，完全依据土地管理法规定的标准对农民进行补偿，很难满足要求。发达地区根据经济发展的需要，自行发起了探索尝试。国土资源部从1999年开始在全国安排了两批共19个城市在征地补偿安置、征地程序等不同方面开展试点，探索征地制度改革之路。这一阶段改革的特点是自下而上的探索和自上而下改革相结合。
2.第二阶段是20**年*《关于深化改革严格土地管理的决定》发布之后的提高补偿标准，实行征地区片价及统一年产值的探索。征地制度改革路线自改革开始以来一直存在土地是否私有化的争论。20**年*发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，主要内容是明确了征地制度改革的主要任务就是全面推行征地区片价和统一年产值，提高补偿标准，建立社会保障制度等。要求省、自治区、直辖市人民*要制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。这一阶段的特点是国家强力推动统一的补偿标准。
3．第三阶段是党的十七届三中全会后，国家部署的新一轮缩小征地范围、提高补偿标准的探索。根据中央要求，20**年，国土资源部启动新一轮征地制度改革，在十一个国家确定的综合改革试验区开展征地制度改革试点。试点主要内容包括，一是区分公益性和非公益性用地，缩小征地范围，二是完善征地补偿安置机制，三是改进农用地转用与征收审批方式。这一阶段的特点是开展了触及征地制度实质的征地范围试点。
在新的历史时期，*开始逐步摆脱过去“左”的做法，对公民私有财产权力的保护开始加强，征地补偿标准大为提高，征地权限逐步上划，强化用途管制，严格保护耕地。我国目前农村土地征收制度改革的主要模式，归纳起来主要有以下三种类型，分别是：
1.南海模式
上个世纪90年代初，广东南海农民到非农产业就业的比重大为增加，出现大量弃耕和抛荒现象，当地农民和外地企业纷纷办厂，土地需求量大大增加。1992年春，南海罗村镇下柏管理区经反复研究，最终将辖区农民的土地集中起来，划分为农业保护区和工业开发区及群众商住区，依此实施一定规划和经营。同时将集体土地和农民承包经营权折价入股到在农民土地上兴办的企业，农民参与按股分红，农地转成非农用地的级差收益按照51：49的比例在集体和农民之间分成。企业租用农民的土地，一亩地每年几千元，且预交三到五年，企业一次*给集体的土地租金就相当于目前国家的征地补偿费。
2.嘉兴模式
嘉兴模式从本质上讲并不是对传统征地制度改革的颠覆。传统的"征地制度的弊端在于征地范围广、补偿标准低和失地农民没有保障的问题。而嘉兴模式主要是针对第三个弊端，所以又被称为“土地换社保”模式。嘉兴模式可以简单的概括为“三统”、“一分别”。“三统”即为*统一实施征地，统一补偿政策，统一办理失地人员农转非和养老保险。“一分别”即为不同年龄段的安置对象分别进行安置。比较有创新之处是*不再向村集体支付人员安置费，而是将所有费用转入到劳动社保部门的社保专户，直接落实到安置人员个人账户上。同时出台有关政策按照不同年龄段对被征地人员分别进行安置。对征地时属于劳动年龄段的人员，按照当地测算标准一次*纳基本生活保障费用。在其未就业时，可以发
放不超过两年的生活补助费，补助期满仍未就业并符合城市居民最低生活保障的纳入城市低保。
3.芜湖模式
芜湖模式的核心是土地所有权不发生变化，仍然保留集体所有的性质。农民集体所有的土地在转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等形式的使用权转移行为期限结束后，土地仍然是农民集体所有。试点中土地流转过程是这样的：先由各试点乡镇成立建设发展投资有限公司作为土地的假定使用方，按若干程序和条件与村集体签订协议，取得农民集体所有的土地的使用权。尔后乡镇建设投资有限公司在按照开放的需要向工业企业等实际用地方转让土地使用权。在此过程中，各乡镇既是土地流转的组织者，又作为中介人具体参与到流转之中。
通过对着三种模式的研究，我发现我国农村土地征收制度改革的案例模式中分别主要有以下特点：
1.南海模式
这种模式不仅承认了土地在作农用时农民对土地的收益权，而且承认现在的股权持有者也有权享有土地在作非农使用以后的级差增值收益。这既延伸了农地承包制下农民对承包土地长期而有保障的土地权利，也使土地承包权益因为制度创新而得到加强。地方*在采用国有出让方式征用土地的同时，最大限度地将非农建设用地留作农村集体使用。
2.嘉兴模式
这种模式的优势在于从根本上解决了失地农民的社会保障问题。但这种模式并没有从根本上解决土地的级差收益由*垄断的问题。如果说南海模式还可以有可能实现农民以土地权利参与工业化获得致富的机会，那么这种以土地换社保的方式实际上使得农民不可能靠土地致富。这并不是社会保障的本意。这种模式并不需要财政的任何转移支付，甚至可农民最终获得的实际收入的现值有可能少于一次性补偿的额度。因此，这种模式本质上仍然是传统的征地制度。
3.芜湖模式
表面上看，芜湖模式似乎和南海模式并不本质区别，因为土地所有权都掌握在农民手中。但是两者的区别在于前者实际上是一种“转租”并且期限很长，这就决定了在芜湖模式里*尤其是乡镇*的参与性要大大高于后者。各试点乡
镇建设投资公司在取得农民集体土地的使用权的过程中，村民处于极其被动的地位，不排除一些村干部借机中饱私囊、营私舞弊的嫌疑。
对于这三种征地制度改革的模式，各有利弊。对此我总结了以下建议：
第一，建立一个开放、竞争、公*、有序的农村土地产权交易和租赁市场。市、镇两级农村土地征收管理服务中心，每个村设立土地征收服务站，形成了市、镇、村三级土地征收服务体系。提供土地征收信息登记发布、土地评估、谈判交易、合同签订鉴证、法律政策咨询、纠纷调解等服务，促进农村土地征收的有序进行。
第二，建立健全农业投入保障制度、农产品价格保护制度、农业生态环境补偿制度。为保证粮食安全，一方面，必须严格土地征用制度，完善土地补偿机制，避免耕地资源的流失；另一方面应对农民保护基本农田和种粮所支付的机会成本实行财政补贴，增强农民保护农田和种粮的积极性。
第三，为了降低农业经营和土地征收的风险，引入农业保险机制。由*对农业保险给予保费补贴，降低农村土地合作社土地使用权的抵押风险和银行贷款风险。
参考文献：1、李昌*：*农村土地制度现状及改革前景
2、张晓山：*农村土地制度变革的回顾和展望
3、陈汉圣：对第二轮土地承包工作的观察分析（*中央政研室、农业部农村固定观察点办公室《观察报告》)
4、廖洪乐：*农村土地承包制度研究（*财政经济出版社）
土地征收调研报告3篇扩展阅读
土地征收调研报告3篇（扩展1）
——土地流转调研报告3篇
土地流转调研报告1
近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。特别是**年，县委、县*按照市委、市*“农业结构调整、土地流转和生态旅游三篇文章打捆一起做”的总体部署，依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户，采取公司租赁、合作社承包、农户自发流转等形式，按照依法、自愿、有偿的原则，强化引导，示范带动，促进了土地流转规模化经营。为进一步推进我县农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收，根据县领导指示，农业局组织人员对全县农村流转情况做了专项调研，现将调研情况汇报如下：
一、土地流转相关政策
农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，简称农村土地使用权流转或土地流转。**年3月 日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第五节第三十三条规定土地流转应遵循的原则：
（一）*等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 **年3月 日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
二、我县土地流转的现状
我县共有 6个乡镇3 8个行政村，农业人口50.2万人，耕地面积46.7万亩。人均0.9亩。目前全县已实现农村土地流转57747亩，土地流转率达 2%。其中，转包27 4 亩，占47%；出租 9634亩，占34%；转让3465亩，占6%；互换23 0亩，占4%；入股**55亩，占2%；其它流转形式4042
亩，占7%。流转入企业面积 5974亩，流转入合作社面积3449亩，流转入农户面积38 95亩，流转入其它组织面积 29亩；500亩以上的地块 24宗合计2927 亩。**年新增土地流转面积30 05亩，其中500亩以上的地块 9宗合计 9 90亩。
分析我县土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的8 %，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的 9%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在车村、田湖等二三产业发展较好的乡镇，或者像黄庄、九店及大坪等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的乡镇。三是从承包对象看，除跨村跨乡流转土地的情况外，出现了河南绿色阳光林业有限公司、嵩县金鸿牡丹种植有限公司、洛阳春艳牡丹生物科技有限公司等县外企业来我县承租土地的现象；四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作 组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及龙头企业的土地面积 9423亩，占流转面积的34%。五是土地流转组织化程度逐步提高，我县及 6个乡镇均成
立了土地流转服务中心，加强对土地流转工作的指导和服务工作，土地流转正从农民自发流转向有组织规模化流转转变。
三、土地流转工作主要做法
一是成立组织，建立服务网络。县*成立以副*为组长、有关部门为成员的土地流转领导小组，领导小组下设土地流转服务中心，负责印制全县统一规范的土地流转合同，构建完整的流转信息网络，收集发布农村土地流转信息，建立完善土地流转台账，监督土地流转合同的履行；各乡镇依托现有的农业服务中心，成立了土地流转办公室，行政村也成立了土地流转服务组织，具体指导土地流转工作。
二是制定方案，出台优惠政策。为推进土地流转速度，规范土地流转行为，根据（洛发【**年农村土地承包经营流转工作实施方案》，明确了今年工作的目标任务，提出了工作重点及保障措施。方案提出“县里列出专项资金，重点对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩一次性给予补贴 00元。对及时成 立土地流转服务机构，并顺利开展工作、取得一定成效的乡镇，年底给予一定奖励。”
三是多种形式，加快流转速度。在流转形式上，有的是*负责从群众手中统一租来土地，然后通过拍卖的方式，承包给有实力的企业经营；有的是采取农民自发流转、合作社承包的形式，将土地资源有效整合，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。
四是规范程序，保障农民合法权益。县、乡、村土地流转服务中心具体负责指导农户和业主签订流转合同，监督土地流转的履行，调解土地流转纠纷；县成立土地流转仲裁委员会，调解仲裁乡村难以调解的土地流转纠纷，切实保障农民合法权益。
四、土地流转工作取得的成效
一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。**年我县新增土地流转面积呈现“*引导、集中连片、程序规范”等特点。今年新增土地流转面积30 05亩，其中连片500亩以上的 9 90亩。主要地块有河南绿色阳光林业有限公司 与车村镇天桥沟村、下庙村、铜河村三个村签订流转面积2324亩，用于种植玫瑰、薰衣草；洛阳春艳牡丹生物科技有限公司与车村镇车村村、水磨村、佛坪村三个村签订流转面积2800亩，用于发展牡丹、花卉苗木等产业；嵩县金鸿牡丹种植有限公司与车村镇孙店村签订流转面积 040亩，用于发展牡丹产业；嵩县金农农业开发专业合作社与车村孙店村签订流转面积650亩，用于发展花卉、苗木产业；嵩县源生中药材专业合作社与车村等村签订流转面积736亩，用于发展原生柴胡等中药材产业。
土地流转调研报告2
土地流转是当前深化农村改革的重要课题。为了解我县土地流转现状，探索建立规范、有序的土地流转机制，我部组织人员先后到新城、池江、**、黄龙、浮江、吉村、**镇等7个乡镇17个行政村19个村小组，采取座谈、问卷、实地察看等形式进行了深入调研。现将调研情况报告如下：
一、我县当前土地流转的基本情况和形式
我县农村土地流转始于第一轮土地承包期，但在1998年农村土地第二轮承包之前土地流转只是个别现象，此后土地流转才呈现出较大的规模，并以较快速度发展。20**年县农业部门对全县农村耕地流转情况进行了一次调查统计，根据调查统计结果，全县有51282家农户，共承包耕地145566亩，截止20**年12月全县共发生耕地流转面积18956亩，占总耕地面积的13.02%，其中农户自发流转18176亩，占95.88%。
这次调研组调查的17个行政村19个村小组，共有农户814户，承包耕地面积3897.43，其中发生流转行为的有325户，占到39.92%，耕地流转面积1432.82亩，占36.76%。流转的形式，主要有以下五种：
（一）代耕。因外出务工等原因，无劳力耕作，将土地以口头协议形式委托亲友、邻居耕种，这种流转大多是临时性短期行为，随机性较大，农民一旦返乡，土地自然交回本人耕种。这是当前我县土地流转的普遍形式。分析原因主要是进厂务工的时间长短、待遇好差无定数，因此流转的期限多在1年左右。这种不放弃土地承包权的流转形式占整个流转形式的27.11%。
（二）转让。有两种情况，一种是全家外迁户将土地交回村集体，由村集体将土地经营权重新发包给他人；另一种是部分人均耕地面积多的村组，农户当时为了减轻农业税，把一些边远、不易灌溉的排田、坑田的经营权永久性转让给他人。如吉村镇中村20**年一次性把280亩排田转让给果业专业户用于脐橙开发。
（三）转包。即农户在承包期内，自找对象，自行协商权利义务，自定转包期限。有二种情况，一种是无偿，农户将种不了或不愿种的土地转包给愿意种的农户。这种流转形式多发生在父子、兄弟及亲朋好友之间，一般期限较短，流转面积较小，不经过集体办理任何转包手续，原承包关系不变。另一种是低偿（每亩50-100斤稻谷）转包给愿种又种得好的能人，如池江镇团口村沙背上村小组种田能手刘太阳承包本村民小组耕地126亩，用于全程农机化种植水稻，并计划逐年增加到500亩。这种流转形式占该村小组流转户的48.6%，占该村小组流转总面积的77.13%。
（四）租赁。集体或农户将土地经营权租赁给企业、单位和个人，用于发展开发性农业，经营者一次性或分期付给集体或农户一定的租金。这种形式流转的土地一般是交通方便和容易连片开发的耕地或难以发包的弃耕地或荒山荒坡地，流转期限较长，履行租赁合同或协议手续。如**镇二塘村，20**年将连片的600亩耕地，以每亩年500元租金租赁给**兴邦公司种仙人掌。又如池江镇板棚村20**年将500亩荒坡山地租给庄下村张节科等人搞农庄立体开发，现已种脐橙300亩，开发鱼塘180亩，年出栏生猪8000头，在张节科的示范带动下，板棚村农民兴起了种果高潮。这一成功实践说明，土地流转为开发利用土地资源，扩展企业发展空间创造了条件。
（五）互换。为了方便耕作与管理或发展某项专业性生产，通过自愿协商的办法，将地块相互交换经营权，兑换条件由双方商定或村集体或亲戚朋友出面调解，土地的承包权不变，流转期限具有一定的周期性。这种形式通过土地互换不仅解决了地块零散、不便耕作与倒茬的矛盾，还克服了统一布局规模经营的困难。如**镇长里村，20**年为发展规模养殖，村民自发规划几条低产垅田60亩，通过养鱼户与种地户的地块调整兑换，解决了规模养殖问题。采用互换流转的办法，该村共开发200多亩水面搞规模立体养殖。
二、土地流转的主要成因
一是主要劳力外出务工无力耕作。从调查情况来看，所调查的村组外出务工人数均在20-40%之间，而且外出的大多数是青壮年劳力。农村家庭主要劳力外出务工后，留守在家的老人、孩子或妇女无力耕作全部土地，把部分土地委托亲友代耕或无偿或低回报转包给邻居耕种。
二是种植大户或能人扩大种植规模。花卉、脐橙、蚕桑、甜玉米、水稻、养鱼等种养植大户为扩大规模，通过与周边农户协商，达成土地流转协议，如吉村镇沙村的养蚕专业户*经过多年发展，积累了丰富经验和一定资金，去年一次性租下100亩土地用于发展蚕桑产业。
三是农业龙头企业连片开发需要。一些农业龙头企业为了方便管理，一般都要求有连片开发的土地，如**镇引进的**兴邦公司，已租赁当地农户连片土地600亩用于种植食用仙人掌。
三、土地流转中存在的问题与原因
从调查的情况看，目前我县农村土地经营权的流转基本处于初始探索阶段，尽管出现了多种流转形式的典型，对促进生产要素的优化组合，提高土地利用率，解决人地矛盾和发展规模经营起了积极作用，但也存在一些应引起注意与防范的问题。
（一）土地流转宣传不到位。一些乡镇*没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在"三怕"：一是部分农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低"保障线"，因此部分农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，*收回土地承包租赁权是一句话的事，不敢大胆投入。三是部分业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。
（二）流转管理机制不健全。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，*在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村组没有认识到土地流转的重要性，在工作中还存在不作为的现象，从调查中了解到，如果租金适当，有相当一部分农户还是愿意把土地拿出来流转的，而且各地也有一些种植大户想扩大规模，但是到目前为止，县乡二级还没有出台一个比较健全、完善和规范的土地流转制度和办法，更没有一个土地流出、流入的信息*台和市场环境。主要原因是一些基层干部及有关部门对土地流转的意义认识不足，对流转的范围、程序、补偿标准、配套政策、管理措施研究不够，对流转中存在的苗头性问题没有引起重视，工作缺乏主动性和超前性。
（三）土地流转行为不规范。主要表现：一是交易自由化。目前农村土地流转，特别是农户之间的转包转让，多数情况是私下协商交易，一方将多余的或不愿种的土地让给另一方耕种，双方确定转包转让期限、应承担的义务或补偿标准，很少通过村组干部出面协调，也不签订转包或转让手续。农民之所以这样做，是认为这种做法灵活、方便、简捷，怕依法履行手续后不易更改，因而农户自发流转积极，依法流转被动。二是流向不合理。由于集体缺乏管理与规范，土地流转出现流向不合理的倾向，没有向规模化、效益化、产业化流转。三是流转权属与用途不清晰。土地经营权的每一次流转，都是对土地使用权的重新界定，这种界定必须以明确权属为前提，以法律为依据。但在调查中发现一些业主借土地流转改变了土地所有权的性质（借土地流转变为自己长期所有）和土地的农业用途（如租用农田改鱼塘、种果树等），致使合同不合法。从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。四是不在期限内流转。一些承包者借农民不了解"土地管理法"和"农村土地承包法"，违法违规签订一些"官司"合同。
（四）土地集中流转难成片。当年土地联产承包分地时，大部分地方都是把全村、组土地按好、中、差分等级后*分到各家各户的，导致每家每户的土地分散，单位面积内土地户头多。这种现状对土地的规模流转产生较大影响，有的连片租用10亩地就要跟十几户人打交道，一户、两户谈不好就影响整片土地的流转，这种土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾制约了规模经济的发展。如新城镇想引进甜叶菊、黑玉米等几个农业项目都是因为租不下连片土地而放弃的。另外，地块分散也是制约农机推广的主要因素。
（五）土地规模流转难融资。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用权作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部分业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。如池江镇池江村的张鹤誊想规模种植100亩芋荷，团结村的刘太阳想再扩大100亩（已有126亩）水稻，新城镇莲塘村的吴至波想推开一条坑的垅田养鱼，吉村镇沙村村的罗春林想扩大规模种桑养蚕都苦于没有资金。
四、加快和完善土地流转的几点建议
土地经营权的流转，是一个新的课题，也是党在农村一项政策性很强的工作。针对土地流转存在的问题及未来发展趋势，我们认为，要加快农村土地流转步伐，使之走上规范健康的轨道，应采取以下对策。
（一）*思想转变观念，切实解决好认识问题。土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻碍土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃"搞土地流转就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念，正确处理短期利益和长远利益的关系，充分认识到承包权和经营权相分离是必然的趋势。其次，*要切实转变观念，要把土地流转放到推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。同时要积极开展试点工作，及时总结典型和成功的经验，向农户推广和展示土地流转所带来的好处。
（二）加强引导，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制问题。正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此，要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。先进地区的经验表明，组建土地流转服务中心，用市场化手段规范土地流转，是促进土地规模流转，提高土地经营效益的重要途径。针对我县土地流转的实际情况，建议以乡镇为单位，每个乡镇组建一个土地流转服务中心，形成乡镇流转服务中心、村级流转服务站、组服务员三级服务网络，其中乡镇土地流转服务中心2-3人（成立之初可由乡干部兼任），主要职责是为全乡镇农村土地承包经营权流转提供政策和法律咨询等服务，发布土地流转信息，组织协调跨村、跨乡和大规模土地流转，建立全乡（镇）土地流转档案；村土地流转服务站1-2人（可由村干部和村组农资经营点业主担任），主要职责是将各组服务员收集的土地流转供求信息汇总、发布，协调本村土地流转，对土地流转合同的订立、变更进行鉴证，建立本村土地流转档案，并将本村土地流转情况报乡镇服务中心备案；组服务员1人，一般由村小组长担任，主要职责是负责做好本组土地流转供求信息的上户调查、收集，登记需转出的土地面积、方位、等级、意向价格等，信息汇总后上报村土地流转服务站。鉴于目前土地流转尚处在起步阶段，市场发育还不成熟，建议土地流转服务中心暂定位为*领办的非营利事业性中介机构，暂时与乡镇农服中心合署办公，免费为农民提供土地流转服务，待土地流转市场发育逐渐成熟，再逐步推向市场，与*脱钩，成为纯社会性中介服务组织。
（三）加强管理健全制度，切实解决土地流转的规范问题。农村土地流转是一项新事物，各级各部门要加强管理和指导。一是要规范土地流转程序。坚持农户申请、选择对象、双方协商、签定合同，服务中心鉴证，并报村、乡镇管理部门备案的土地流转程序。二是规范土地流转合同。土地流转合同要明确流转的形式、流转土地的面积、质量、年限、用途、流转费、复耕费的标准及支付方式、当事人双方的权利义务、期满后地上附着物的归属、违约责任等。委托流转的要有委托书，受托人只能在委托的权利范围内行使权利。对土地流中形成的合同、协议等，要整理归档。三是规范乡镇、村、组和乡镇、村、干部参与土地流转的行为。乡镇、村、组和乡镇村组干部不得以任何名义强迫农户土地流转，要积极做好土地流转的管理与服务，对土地流转的具体内容要进行审查、监督，防止集体土地权益流失，防止经营者损害生态和生产环境，搞掠夺式经营或随意改变土地用途，以维护农民的合法权益，使土地流转走上健康、有序、规范、法制的轨道。
（四）科学规划统筹安排，切实解决好土地流转的规模问题。现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，()首先，乡村两级要按照本地农业结构调整的要求，围绕培育适宜本地的主导产业和优势项目，精心制定土地生产经营规模的规划。其次，要做好"四荒"土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地中介服务组织为载体，对拟流转的土地集中统一管理，有目的地筛选出适宜本地的生产经营项目，采取统一规划和开发。*要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，以提高土地流转的综合效益，促进土地合理、有序流转。
（五）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏问题。生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一要加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要给予贷款支持。二要积极向上争取专项资金。*要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三要通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金开高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。四要建立土地流转风险基金，确保流转合同兑现。租赁承包农民土地的企业、业主，应按实际用地面积交纳一定资金建立土地流转风险基金，*也注入一定资金，实行专户储存，全县统一管理，如遇企业破产倒闭，不能履行合同时，则用该基金履行相应农户的土地流转合同。
土地流转调研报告3
近年来，湘乡市农业经济取得了较快的发展，土地流转也呈现出规模不断扩大、流转形式多样、多种组织参与的特点。为了全面掌握全市农村土地承包经营权流转工作情况，加速推进湘乡市农业和农村经济发展，湘乡市统计局组织课题组深入全市各乡镇办事处及市直有关部门单位，对农村土地承包经营权流转工作进行了专题调研。
一、湘乡市农村土地承包经营权流转的现状及成效
湘乡市位于湖南省中部，总面积20***方公里，人口91.5万，下辖3乡15镇4个街道办事处。共有708个行政村，8040个村民小组，农村土地承包户223547户，农村承包人口767865人，承包耕地面积为678652亩。近年来，湘乡市的农村土地流转工作有了较好较快的发展。据不完全统计，全市农村土地流转面积近18.2万亩。其中耕地流转面积64734亩，占耕地总面积的9.54%，涉及农户5.2万户，占总农户的23.3%。承包方式以转包、租赁、转让为主。
湘乡市农村土地流转在土地的合理有效利用，推动农业和农村经济建设上，发挥了十分重要的作用。同时也带来了农业农村发展的一些新变化，取得了一定的成效：
1、促进了农业结构调整和农村土地的规模化、集约化经营。通过土地流转，把零星的土地从农民手中集中连片，进行适度规模经营，大力发展规模特色产业，促进了土地、资金、技术、劳动力等生产要素的合理流动和优化组合，实现了土地资源的充分利用。
2、推动了农业经营机制的创新。主要是通过农业产业化龙头企业和农民专业合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，与农民签订流转合同，建立现代农业生产基地。
3、提升了农业综合生产能力和土地利用率。土地流转促进了农业机械化和农田水利基本建设。
4、促进了农村剩余劳动力的合理转移。通过土地流转，打破了一家一户封闭式的经营格局，使土地逐步转向种田大户，既提高了土地的集约化程度，又*了大批农业劳动力，使许多农民可以离开土地安心外出务工经商，转向二、三产业，从而优化了农村劳动力就业结构，促进了农民转移就业。
5、增加了农民收入。农民通过土地流转，既可以获得流转收入，还可以腾出手来从事其他工作，有的通过土地入股还能获得一定的分红收入，或通过就近在流转的生产基地务工赚取工资收入。
二、当前湘乡市农村土地流转中存在的主要问题
1、土地流转的行为不规范。
一是土地流转存在随意性和不稳定性。许多流转特别是农户之间的流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限短。除林地流转期限较长以外，以转包为主的农户间的耕地流转，期限一般1—3年，有的更短。
二是流转无合同或合同不规范。大部分地方土地流转都没有合同，特别是水田流转通常用口头协议的方式进行私下流转，即使有合同，也存在权利义务表述不清、利益分配不规范等不完善之处，这种情况极易造成土地承包关系混乱，形成土地流转纠纷隐患。
2、乡村两级中介组织和管理服务机构功能不健全。对于农村土地流转仅仅停留在一般性的引导管理上，缺乏对农村土地流转的有效管理和服务，农户自发土地流转占相当比重。特别是在边远地区，多数农户土地流转发生在父子、叔侄、亲戚及邻居之间，有些是被动流转，因无力耕种，谈不上精耕细作，导致土地质量下降。
3、政策宣传和扶持力度还有待进一步加强。主要是农村土地承包政策宣传教育没有跟上来，农民思想认识不足，心存疑虑。部分农民怕土地流转会失去承包
权，影响自己的利益。因此，宁可粗放经营，甚至撂荒、弃耕，也不愿意将土地流转出去。另外，由于湘乡市就土地流转还没有出台具体的指导意见和扶持政策，因此，乡村基层干部没有把土地流转工作纳入重要议事日程，去正确引导农民依法有序流转。
三、当前制约湘乡市农村土地流转的主要因素
1、土地分散经营制约着土地流转。由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时以及后来的几次小调整留下的种种弊端，严重制约着生产力的发展和产量的提高。湘乡市人均耕地仅0.85亩，而且每户的承包土地相对分散。这种土地的分散经营，要转为集中规模经营，由于涉及的农户多，农户之间的思想认识不一致，严重制约了土地的有序流转，影响了土地规模效益的发挥。
2、农民缺乏社会保障制约着土地流转。农村土地对于农民来说，普遍具有社会保障和就业两大功能。这就决定了农民把土地作为*子来看待，不愿轻易离开土地。他们认为，有了土地，生活就有退路，即使外出打工赚不到钱还可以返乡种田，心里踏实。同时，由于目前城镇化水*较低，吸纳农民就业能力不足，农村剩余劳动力向城镇转移空间有限，以及农民自身知识技能的储备不足，进城就业门路窄，无法在城市获得稳定的职业和收入，因此，农民始终把土地作为自己的最后保障。有钱的不在乎土地流转所得的收益，没有钱的更惦恋土地。有的宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。另外，近年来国家将各种惠农补贴直接发放给承包农户的发放方式，也挫伤了部分种粮户的积极性。
3、效益价格低廉制约着土地流转。虽然政策倡导土地要有偿流转，但是土地流转的价格极低。造成这种现象的原因：
一是农业比较效益低。据农业部统计，全国稻谷、小麦、玉米三种粮食的亩*均成本481.1元，以来由于生产资料价格大幅上涨，有的甚至成倍增长，亩均成本再次增加60—80元，亩利润仅为185.2元，按照复种指数2计算，*均亩利润仅为370.4元。受此影响土地流转的价格难以提高，流转农户难以获得较高的土地收益，因此选择粗放经营而不流转。
二是土地流转渠道不畅。由于缺乏信息渠道，缺乏规范统一的土地流转市场，急于流转土地的农民只能低价或无偿把土地转让给别人耕种。
三是农民土地经营流转价格意识淡薄。土地流转价格不像普通商品价格那样容易确定，且目前又没有完整的价格评估机制，从而导致农民价格意识淡薄。
四是农业特色产业少，带动力不强，使得土地流转规模化经营程度不高。而评价土地流转的成效，一个重要的标志就是看农民流转土地后，通过经营主体的集约化经营，土地的产出效益比流转前是不是提高了。有特色有优势的产业，对形成适度规模经营有明显的推动作用，但从调查的情况看，许多地方由于缺乏效益明显、可持续性强的特色农业产业的有力支撑，农用地需求相对较少，许多农户面临着土地向何处流转的困惑。
4、农业规模经营风险大制约着土地流转。农业规模化经营一般前期投入资金大，回笼周期长。加之缺乏配套的风险防范机制作保障，自然灾害、市场波动、经营不善等不确定因素均可导致产业效益降低甚至血本无归，一旦发生这类情况就难以保障农民的土地收益，将造成新的矛盾，影响社会稳定。另外，水田流转对于种粮大户也有些现实问题难以解决。如粮食收割后怎么晒干处理等。因此大多数流转经营主体对土地流转表现得很谨慎，不敢轻易接手。
土地征收调研报告3篇（扩展2）
——土地经营调研报告3篇
土地经营调研报告1
土地是农业发展最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障。改革开放以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，但随之也产生了一些矛盾与问题，近年来显得尤为突出。随着农村改革发展的快速推进，在稳定家庭承包经营的基础上，以市场为导向，坚持“依法、自愿、有偿”原则，鼓励土地合理流转，是整合农业生产要素、促进农业产业化发展的有效途径，是促进农业专业化、规模化经营的现实选择，将有力推动我县农业产业化发展和城镇化建设进程。
一、我县土地流转基本概况
我县有农业人口31.87万人，劳动力16.73万个，耕地总资源58.45万亩，二轮延包时，全县农户共承包土地48.66万亩。据不完全统计，截止20**月12月底，全县登记流转土地面积4180亩，涉及农户1452户。通过调查，我们发现，全县农村土地流转呈现如下特点：
（一）流转方式多样化
从全县土地流转情况来看，转包、转让、出租、入股等多种流转方式并存。
一是转包（含代耕满一年的），大部分外出务工家庭采取了这种方式。即原承包户将承包地全部或部分转包给转入户，转包条件和利益关系双方达成口头协议，也不经过发包方，只是一年一定一结算。具体数据暂时无法统计。这种流转期限的不固定性，容易造成转入方的短期行为，对土地进行掠夺式经营。
二是租赁，采取这种流转方式全县共登记1983亩。如李家河乡青龙嘴村、干坝村，高罗乡九间店村、埃山村470户农民将736亩土地承包经营权出租给楚天林木公司建立贡水白柚基地；晓关乡茶叶加工大户龙维民等人在中村坝村租用土地，建立优质茶叶基地200亩。农户每年可从中获得350—500元／亩的租金收入。采用这种流转方式，让转出方收入比较稳定，但未考虑到价格因素给收益所带来的影响。
三是入股，登记面积1919亩。如李家河乡酉源蔬菜专业合作社吸收青龙嘴村100户农户400多亩土地入股，建立蔬菜基地，仅种植大头菜一项，农户每亩可获得800元纯利。这种流转方式，将农民与企业（合作社）联成利益共同体，农民受益较大，但其收益受企业（合作社）的经营状况影响较大，农民对此持观望态度。
四是转让，登记面积274亩。如万寨乡移民通过转让从当地农户手中获得土地承包经营权，从而拥有稳定的生活来源，当地农户在转让土地承包经营权时，已经有比较稳定的非农收入，通过转让土地承包经营权后，又得到了经济补偿用于扩大二三产业。通过转让，解决部分土地二轮延包后移民搬迁无土地耕种的问题，维护了社会稳定。
（二）经营模式多元化
我县农村土地流转面积总体虽然较小，但蕴育出了适合本地实际情况，符合经济发展规律的一些农业规模经营模式：
一是专业合作社经营模式。全县共有各类农村专业合作社54个，其中种植业专业合作社49个。如李家河乡二虎寨村精品柑桔白柚专业合作社，流转500多亩土地用于规模经营。
二是农业公司化经营模式。农业产业化龙头企业围绕建立农产品原料基地，采取公司+基地+农户的形式组建有限责任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流转土地736亩建立白柚基地，科星有限公司流转270亩发展苗圃基地。
三是专业大户经营模式。全县种植面积在50亩以上的经营大户50多户，流转面积达4000多亩（流转面积末完全登记）。如李家河乡燕子溪村农民朱道，流转土地80亩，用于种植柑桔。
（三）发展效果明显化
近年来，随着农村劳动力向二、三产业转移，农村土地流转规模不断扩大，几十、几百亩集中成片流转呈上升趋势。农村土地合理流转，促进了土地资源的优化配置和合理利用，提高土地产出率。
从调查的情况来看，业主把土地主要用于发展果园、蔬菜、药材和农产品深加工原材料生产基地，对发展适度规模经营，推进农业产业化发展起到了示范作用。如李家河乡二虎寨村村民谭绍荣，20**年租赁土地340亩建立白柚基地，今春遭受冰冻灾害后仍然采摘白柚两万多个，进入丰产期后，年均可采摘白柚20万个，收入可达30多万元；种植大户黄禹福，在椿木营乡租赁土地120亩种植蔬菜，除去租地费用人工工资等成本，每亩获纯利1500元，带动周边农户200多户，发展蔬菜2800多亩。目前，在大户示范、基地带动下，全县已发展烟叶72990亩，茶叶78390亩、水果95130亩，药材53280亩，农业产业化已初显规模。
二、我县农村土地流转存在的主要问题
1、思想认识不到位，思想观念亟待转变。一方面，部分干部存在怕麻烦的思想，不愿意引导农民进行土地合理流转，对土地合理流转的重要性和必要性认识不到位。另一方面，许多农民对土地的所有权、承包权和经营权三者之间的关系模糊不清，对土地流转的相关政策了解不多，担心因流转而失去承包权和收益，宁可粗放经营，也不愿轻易流转。
2、流转机制不完善，流转信息不畅通。缺乏中介服务组织和土地流转*台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，种植大户和产业业主难以集中成片流转。
3、盲目注重当前利益，随意改变流转土地农业用途。有的借土地流转之名随意改变土地的农业用途，基本农田不能得到有效的保护；有的流转耕地未能落实相应的复耕措施，掠夺式经营方式仍然存在。
4、缺乏相应的资金政策配套，土地流转需求动力不足。农业生产投资量大，农作物生产周期长，见效慢，当前农业规模经营缺乏相应的资金、政策配套，难以调动生产大户进行规模经营的积极性，阻碍了土地承包经营权流转的步伐。
5、转移劳动力就业不稳定，影响了农村土地流转进程。目前，土地对农民兼有生产和社会保障双重功能，当农民非农就业能力低时，种地仍然是农民谋生的首选之计。即使进行流转，期限也比较短，导致有的转入方采取短期经营行为，耕作、施肥、投入等不合理，难以形成适度规模化经营和产业化经营。
三、鼓励土地合理流转，发展我县农村土地适度规模经营的建议
（一）搞好宣传发动，统一思想认识
围绕“烟、茶、畜、果、药、菜”六大产业的发展，坚持“依法、自愿、有偿”原则，加强对土地流转的正确引导，破除基层干部“怕找麻烦”的顾虑；加强土地流转政策的宣传，引导群众转变“自给自足”的生产理念，树立“规模经营、共同发展”的思想；加强土地流转典型事例的宣传，创造良好的舆论环境。
（二）建立服务体系，规范流转行为
推进土地流转，发展土地适度规模，应建立“*搭建*台，业主选准项目，中介搞好服务，农民共同发展”的土地流转体系。
1、建立健全组织领导体系。坚持以产业为依托，以业主为主体，发展土地流转中介服务组织，搭建土地流转交易*台，做好土地流转政策咨询、信息发布、供求登记、土地评估等服务工作，为土地流转提供全程服务。
2、建立健全政策支持体系。制定相应的激励措施，在资金、技术、税收等方面给予优惠。一方面，引进有实力的农业龙头企业、种植大户、社会资本到我县投资经营，另一方面，培育本地懂技术、有管理经营能力的种植能手承包经营。如对连片成块进行土地流转和规模经营的`农用地，建议将其优先列入土地整理、基本农田建设等项目中去，对经营业主按其经营规模的大小给予一定的奖励扶持等，提高其规模经营的积极性，从而推行土地产业化、规模化、集约化经营，发展现代农业。
3、建立健全监督管理体系。首先要规范土地流转合同文本，确保流转双方利益得到有效保护，不形成遗留问题，维护社会稳定。在现有流转合同的基础上，建议将土地流转费用以实物为参照物进行折价，可以避免因物价上涨或下跌而导致流转双方利益受损的现象出现；明确土地流转后到期还地于民时，归还的方式、面积等，解决土地流转整理后原有土地四至界限被打乱而无法复原的问题。其次加强土地流转后用途的监管。相关部门要做好协调配合，对流转后擅自改变农用地用途的，要坚决予以打击，保护耕地资源。三是建立健全农村土地流转档案，努力做好档案信息管理的完整、真实。
4、建立健全调解仲裁体系。流转主体、方式、期限的多样性，决定了土地流转矛盾纠纷范围具有广泛性、纠纷主体具有多样性、纠纷的性质具有多元性、纠纷的原因具有复杂性的特点，要求必须有一支业务素质较高的仲裁人员，构建出具有可操作性的土地纠纷仲裁机制，以期为化解全县农地流转纠纷提供新的路径。
5、建立健全社会保障体系。没有土地，农民就缺失安全感，而要让农民解除后顾之忧的基础就是社会保障。对自愿进城的要在就业方面提供扶持，加强技能培训，提高就业能力。对迁居城镇，并放弃了承包地、宅基地的农民，低收入家庭应享受城市最低生活保障；在户籍制度上应消除城乡差别，让农民进城后能够享受到与城市居民同等的教育、医疗、住房、养老，至少能保证农民进城的基本生活。
（三）发展合作组织，促进规模经营
发展农民专业合作经济组织，鼓励农民以土地承包经营权、入股，提高农民组织化程度。
一是催生新型市场主体，推进农业标准化生产，发展规模经营。
二是农民可以通过土地入股参与分红得到收益，并让转出土地的农民成为新生产业主体的农业工人，获得土地收益与工资双重收入。
三是可解决其外出务工时家中留守老人、留守儿童等社会问题。
（四）推进城镇建设，促进劳力转移
不断提高城镇化水*，使已转移劳力拥有稳定的非农收入来源，从而实现农村土地合理流转，推进全县农业生产的规模化、产业化、集约化经营。通过“阳光工程”等项目对农村劳动力进行转移培训，提高农村劳动力素质，增强农村劳动力就业层次，加速农村劳动力转移步伐，带动农村土地流转，实现“人走在先，流转在后”的目标。
土地征收调研报告3篇（扩展3）
——征收土地公告
征收土地公告1
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，2017年1月23日上海市人民*以 沪府土[2017]54号批文批准征收集体土地。现公告如下：
一、批准征收集体土地的机关：
上海市人民*
二、建设用地用途：
绿地
三、征收土地的位置(四至范围)：
西起唐黄路，东至川沙路以东600米。
四、被征地单位和征地面积：
1、 浦东新区川沙新镇八灶村715.1*方米,其中农用地306.8*方米、建设用地408.3*方米、未利用地0*方米。
2、 浦东新区川沙新镇八灶村第六村民小组1856*方米,其中农用地1343.3*方米、建设用地333.2*方米、未利用地179.5*方米。
3、 浦东新区川沙新镇牌楼村1300.4*方米,其中农用地0*方米、建设用地1300.4*方米、未利用地0*方米。
4、 浦东新区川沙新镇牌楼村第八村民小组2192.6*方米,其中农用地894.5*方米、建设用地999.7*方米、未利用地298.4*方米。
5、 浦东新区川沙新镇牌楼村第九村民小组499.5*方米,其中农用地499.5*方米、建设用地0*方米、未利用地0*方米。
6、 浦东新区川沙新镇牌楼村第十村民小组683.2*方米,其中农用地484.6*方米、建设用地125.2*方米、未利用地73.4*方米。
7、 浦东新区川沙新镇牌楼村第十一村民小组8822.5*方米,其中农用地4109.7*方米、建设用地4003.1*方米、未利用地709.7*方米。
以上合计征收土地16069.3*方米,其中农用地7638.4*方米、建设用地7169.9*方米、未利用地1261*方米。
五、在征收土地范围内，根据《拟征地告知书》(沪〔浦〕拟征地告[2016]第042号、沪〔浦〕拟征地告[2016]第043号)的要求，尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人，在本公告发布之日起十五日内，持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证，到新德西路100弄17-18号(浦东新区川沙新镇城镇建设事务中心)办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2017年3月8日。
六、本公告公布后，由浦东新区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案，经浦东新区人民*批准后，依法组织实施。
七、《拟征地告知书》公布后，财物状况无合法理由发生变化的，不予对变化后的财物办理征地补偿登记。
特此公告。
联系电话： 58921482*8207 监督电话： 38763593
联系人：郭月荣 联系地址：上海市浦东新区新川路508号
特此公告。
上海市浦东新区人民*(盖章)
2017年2月22日
土地征收调研报告3篇（扩展4）
——信息技术调研报告-调研报告3篇
信息技术调研报告-调研报告1
二十一世纪，以计算机技术和网络技术为代表的信息技术正逐渐成为人们工作、学习和生活的基本工具，信息技术已成为社会各领域中最活跃、最具有决定意义的因素。对于当代的中小学生来说，他们不仅需要掌握多种知识，更要具备与信息时代相适应的使用与掌握信息技术的能力、应用信息进行创新的能力和与人合作的能力。因此，信息技术课程对于培养学生的科学精神、创新精神和实践能力，提高学生对信息社会的适应能力等方面都具有重要的意义。但是在我县，特别是偏远落后农村的中小学，信息技术教育还处于起步阶段，20**年9月——11月期间，教师进修学校电教部中小学信息技术教研员随着中小教部分别对10所初中，7所小学进行信息技术学科课堂教学情况及教师队伍现状进行了的调研指导，通过这次调研指导发现中小学信息技术学科教学存在着许多急需解决的问题，如装备建设、开课情况、师资队伍、教材使用征订等方面，现将具体调研情况汇报如下：
（一）中小学信息技术教育存在突出问题
1、信息技术课时落实不到位的问题比较突出。
教师进修学校电教部信息技术教研员9、10月份深入中小学共17所学校，中学10所开课4所，小学7所开课3所。开课率不足一半。并且开课的个别学校没有达到省教育厅规定的开课时数（小学不低于68节，中学不低于70节）。
半数学校不能开课的主要原因是领导不重视、认识不到位，还有如下原因
（1）微机室等装备建设不达标。
（2）没有配备信息技术学校专任教师。
（3）个别学校不能开足课的原因是信息技术学科规定的课时被其它科占用。
（4）信息技术教师由于忙于其它工作，如各种打字、报表等，没有时间备课和上课。
2、信息技术教学还没有直正纳入学校常规教学的统一管理之中。
学校对信息技术教学的管理一般由多个部门管理，存在责任不明确、相互推诿扯皮、管理不到位的现象。此次检查发现，一些学校对信息技术教学计划、教案、课堂教学等不做要求，疏于管理，教师没教材没教案讲了几年的课，课堂采用“放羊式”教学等现象比较普遍。
3、信息技术缺乏统一有效的评价考核机制。
从整体情况看，信息技术缺乏统一有效的评价考核机制。一是对评价考核的管理不规范。有些学校对学期末是否组织信息技术考核没有明确要求，对考试内容和标准也不做具体要求；二是全县中小学的信息技术评价考核还有待进一步改进和完善。目前我县小学和初中阶段信息技术还没有纳入学生学业考核中的一个科目。
4、信息技术课堂教学普遍存在重知识技能传授、轻信息素养培养现象。
此次检查共听课7节，多数课堂仍然是“满堂灌”，教师只注重对学生操作技能的培养，忽略了对学生信息意识和信息能力的培养，信息技术课堂变成了“计算机培训班”，学生被培养成仅仅会操作计算机的学生，而不是具有较高信息素养的学生。
5、我县中小学信息技术课程师资力量薄弱，教师队伍不稳定
（1）、我县大多数的信息技术教师都属于“半路出家”，其计算机技术多属于自己在工作中积累而成，并且有相当数量的兼职教师。
（2）、很多信息技术教师身兼数职。除了信息技术教学工作外，还要负责学校的打字工作，各种名目繁多的报表以及为其它学科教师做课件等。信息技术教师身兼数职，难免会影响他们对信息技术学科的教学质量。甚至由于其它工作多，没有时间备课，没有时间信息技术课，开课时数达不到规定标准。另外，信息技术教师普遍教学成果不多，成绩得不到认可，积极性不高。
虽然个别学校的信息技术教学中有上述诸多的不利条件制约，但是，教学一线上的信息技术教师，他们想尽方法，克服种种不利因素，争取上好每一堂课。为了能让学生更好地接受信息技术知识，我们的教师亲自动手，查找硬件原因，很多学校信息技术教师都兼教师与修理工于一身；计算机数量配置不够，教师便将水*好与水*相对差的学生组对子，让他们互帮互学，共同进步；
（3）、个别中小学没有专职信息技术学科教师，经常是其它教师兼职。
（4）、信息技术教育师资存在学校间不*衡和不稳定。
大多数城镇教师信息技术水*明显高于农村教师、重点学校教师信息技术水*高于非重点学校教师，初中教师的信息技术水*高于小学教师，信息技术教育教师由于存在短缺现象，造成教师流动性较大，队伍不稳定。
6、信息技术装备不完善
调研的10所中学和7所小学中有一半的学校由于微机室建设不达标不能开设信息技术课。
有些中小学校，由于经费的不足，加上人们的重视程度不够，致使学校信息技术装备严重不足。很多学校都存在“有硬件没软件”、“有电脑没网络”，即使定了教材，但是由于配套设施的不足导致很多内容没法讲，即使讲了，由于没有实践，教学效果也不明显。在我们调研的的这十几所中小学校中，就存在这样的问题：一是计算机房一般都在普通教室里，简单地把电脑集中地摆放在教室里，导致计算机房灰尘较多，影响计算机的使用寿命。二是计算机配置较差。个别学校仍是最初建机房时的低配置，或略有升级，或已经淘汰没有购置新设备。三是个别学校机器购置时间及机器配置繁杂不统一，出现故障后难以有效恢复。有些中小学虽将部分机器进行更新，但电脑的兼容性差，机器在使用过程中，常常出现开不了机、死机等情况。机房维护工作给信息技术教师增加了不小的工作量。可以说，我县中小学校的信息技术装备的现状已经成了制约中小学校信息技术课堂教学质量的重要因素之一。
7、信息技术学科教材征订情况
信息技术是一门具有很强学科特色的课程，以培养学生对信息的整合能力和信息素养为目的，因此如何选择信息技术教材是值得我们关注的问题。
（1）当前，我县“信息技术”教材选用没有统一要求，造成了全县开设“信息技术”课的学校所用的教材版本不一、内容不统一的现象，给全县中小学“信息技术”课的管理、“信息技术”教师的、备课与开展教研活动等带来了一定困难。
（2）还有相当数量的学校学生没有征订信息技术学科教材，给学生的学习和技能的掌握带来一定困难，从而影响信息技术学科教学质量的提高。
8、部分学校领导在思想上对教育信息化工作认识不够，工作思路不够明晰，对信息技术教育硬件配备标准不够清楚，学校建设发展缺乏科学长远的规划。
检查结果表明，有小部分学校在信息化工作乃至开设信息技术课程方面存在认识模糊，思路不清，标准不明，执行不利等状况。有的学校近年招生速度过快，规模变化过大，超出了自身的承受能力，导致校舍高度紧张，而信息技术教室却长期无力纳入建设目标和设置计划。有的高中学校，仍然受升学率所牵所困，对于非升学考试科目的开设不够重视，对信息技术硬件设施的建设抱着等待观望和得过且过的消极心理，投入力度不够。还有的学校对信息化发展建设缺乏明晰正确的工作思路，只重视学校行政科室或教师计算机的配备而忽略学生计算机的配备，或者对学校基本的信息化装备标准心中无数，规划不够科学合理
（二）加强和改进全县中小学信息技术学科教学工作的建议
1、进一步提高认识，规范开课，把信息技术课时落实到位。
信息技术教育是一种以培养学生信息能力，[提高学生信息素养为目标的学科教育，更是实施创新教育、素质教育的重要内容。学校领导应充分认识到开设信息技术课程的重要作用和意义，加强对信息技术教育的管理，在政策上大力支持，在人力、物力、财力上给予充分保障，结合教学实际，配备充足的信息技术教师和教学所需设施设备，切实把信息技术课时落实到位，确保义务教育阶段三——九年级每周开设两节信息技术课。
2、明确责任，加强信息技术教学常规管理。
学校要加强对信息技术教学的常规管理。首先要明确信息技术教学的分管领导，电教中心（或信息中心）应侧重对信息技术教学所需硬件设施的管理，信息技术任课教师和学科教学工作要统一归口教务处管理；其次对信息技术教学的管理要同其他学科一样要求，教师要制定学期教学计划，要规范教案书写，要认真组织课堂教学，要积极开展教研活动，学校要加强检查和指导，狠抓落实，确保信息技术课规范有效实施。
3、建立有效评价考核机制，营造良好信息技术教学氛围。
建立科学有效的信息技术学科评价考核体系，不仅有助于学生信息素养的培养和提高，也有助于提升教师素质，从而形成一个学生和教师积极性全面提高的良好信息技术教学氛围。第一，学校要进一步完善对学生信息素养的评价考核。*时课堂教学中的评价可以采取教师点评、学生自评、师生互评等多种方式进行，学期末学校要组织对学生的信息技术考核，考核内容要紧扣教材，考核结果可以以等级的方式呈现；第二，要进一步建立和完善全县统一组织的信息技术评价考核。将信息技术列入学业考试的考核科目，逐步开展对学校的抽考。
土地征收调研报告3篇（扩展5）
——制药企业调研报告-调研报告3篇
制药企业调研报告-调研报告1
石家庄市是*批准的我国重要的医药工业生产基地。目前全市规模以上医药企业58家，占全国医药工业总量的80%，是全国最大的原料药基地。石家庄医药产业已成为全市第一优势产业，其生产规模，经济实力，固定资产，出口创汇，全员劳动生产率产业关联带动能力均居全市各行业第一。
石家庄医药连锁企业经营现状：
据石家庄市食品药品监督管理局统计，全市共有零售药店2191家，其中连锁门店共179家，其中市辖6区共有178家，市辖区以外仅1家连锁门店，全市药店连锁率仅为8%。全市179家连锁门店基本被几家本土连锁企业所占据，其中新兴药房以68家门店排名第一，神威大药房则有53家门店，乐仁堂集团旗下有41家门店(不含9家药妆店中店)，石家庄益康药房则有10家左右的门店。外来连锁企业在石家庄发展速度不快，老百姓大药房在石家庄市目前仅有8家门店。据业内人士的保守估计，目前石家庄市的药品零售市场规模大概在10亿元左右。虽然整个市场单体药店数量占绝对优势，但是从销售额上来看，连锁药店占有绝大部分的市场份额。乐仁堂集团石家庄医药连锁和石家庄新兴药房20**年的销售额均达到2.1亿元，河北神威大药房为1.8亿元，这三家企业就瓜分了60%的市场份额，而外来连锁企业的老百姓大药房，以6000多万的销售额排名第四。
截至20**年底,石家庄市共有独立核算的医药制造企业51家,拥有资产总额292.3亿元,从业人数51003人,实现工业总产值、销售产值、增加值、利润和利税总额分别为142.6亿元、135.9亿元、45.7亿元、20.1亿元和26.9亿元,医药制造业的固定资产、从业人数、工业总产值、销售产值、增加值和利润分别占到当年全市全部工业的14.2%、11.9%、11.5%、12.4%、22.6%和10%。
石家庄医药连锁企业存在的问题：
但在调查中也发现石家庄医药连锁企业也存在许多不乐观的现状。
企业知识产权保护意识缺乏，医药企业技术创新不足，专利申请数量少，水*低，专利与研发不够密切，企业专利人才整体素质偏低，专利信息利用水*低下等许多问题普遍存在。
如何解决存在的问题：
1、优化企业创新机制，促进企业专利创造质量的提高。企业要加强以市场为导向，企业为主体，医学研究结合的集成技术，增强市场竞争意识，优化创新机制，提高企业的科技研发能力，实现科技与专利协调发展。
2、增强企业知识战略实施过程中产权战略意识，加快医药企业专利战略实施。必须以观念创新为先导，强化企业知识产权意识，切实认识医药企业实施专利战略的重要性，紧迫性和市场强制性。在推进医药企业专利，应加强分类指导，重点突破，协作互动。要以技术创新为手段，以观念创新为前提，以机制创新为动力，以环境创新为保障，实行技术专家，经济分析专家和法律专家相结合。采取“市场导向，产业聚集，企业互动”为主要特征的虚拟化舰队推进模式。
3、充分发挥*职能作用，努力营造激励创新的市场环境。发挥*资金的杠杆作用，支持和激励企业加大对技术创新的投入，引导企业逐步提高研发投入比重。重点培育知识产权优势企业，抓好专利创新示范企业和专利技术参与试点。科技部门要加大知识产权导向，提高*科技创新成果取得的专利数量和质量。市*及有关部门应当尽快落实和促进医药行业技术创新提供有力保障。
21世纪将是我国流通业大变革、大发展的时代。发展特许连锁是一项紧迫而重要的任务，为使特许连锁尽快驶入发展的快车道，还需要作好以下工作：
a、积极培养连锁事业的专门人才。连锁是一种商业知识产权的许可，它涉及到商业、工业、科技、法律、管理，有时甚至包括农业等诸多领域，亟需连锁的专门人才。
b、加快连锁管理规范化、制度手册化建设，提高经营组织化程度。连锁科学发展的关键在于建立一套高效率的商流和物流系统实行规范化管理和标准化服务，特别是在特许企业内部形成规范化管理，是连锁发展的基础，离开规范，就不可能有真正意义上的连锁经营，不可能产生规模优势和规模效益。因此，特许连锁企业在扩大组织规模，发展加盟店，开展日常经营活动当中，无论是企业的决策层、管理层，还是一般的业务操作人员，都要坚持规范化管理。
总之：石家庄医药连锁企业的发展有很好的前景。
土地征收调研报告3篇（扩展6）
——如何写调研报告_调研报告格式3篇
如何写调研报告_调研报告格式1
2015年3月2日，苹果iPad 2正式亮相，将市场中的大部分目光又吸引至此。根据苹果供应商方面透露，苹果iPad 2在3月的销量保守估计达到240万-260万台，预计其在第二季度销量可达到1200万台。而在3月底，联想推出了其首款*板电脑乐Pad，对市场也是雄心勃勃。互联网消费调研中心ZDC根据*板电脑关注数据推出2011年3月**板电脑市场关注度研究报告：
报告摘要：
●苹果、联想、三星地位稳固，摩托罗拉、万利达、惠普排名均有上升。
●苹果 iPad 2(16G/WIFI版)夺得人气冠军。
●4000-4999元产品人气飙升，iPad 2带动苹果iOS系统备受关注。
●9.7英寸产品关注比例超过六成。
●苹果iPad 2人气上升趋势明显，一代iPad市场萎缩。
一、 品牌关注比例格局分析
苹果、联想、三星地位稳固
2011年3月的**板电脑市场中，苹果、联想和三星依然保持在人气品牌前三的位置。其中苹果iPad 2的发布为苹果带来了更多人气，其关注比例达到60.5%，较2月上涨了11.3%。联想和三星的关注比例则均有微降。
摩托罗拉、万利达、惠普排名上升
3月，**板电脑市场竞争愈显激烈。摩托罗拉在3月31日正式在*大陆发布Xoom*板电脑，品牌人气排名上升两位。
而在国际品牌唱主调的*板电脑市场中，本土品牌万利达也在3月1日正式发布了Zpad T8*板电脑，虽然其品牌关注比例较2月仅有0.5%的上涨，但排名上升三位跻身前五。
此外，排名同时上升的还有惠普。纽曼则以1.2%的关注比例成为3月榜单上的新面孔。
二、产品关注比例分析
(一)产品型号
苹果iPad 2夺得人气冠军
3月最受用户关注的十五款*板电脑产品中，仅苹果就占据了八席。苹果 iPad 2(16G/WIFI版)在3月初一经发布便人气飙升，以24.4%的关注比例成为最具人气的*板电脑。而连续数月蝉联冠军的苹果 iPad(16G/WIFI版)则以19.0%的关注比例屈居人气亚军位置。
联想、三星、摩托罗拉基本保持稳定
联想 乐Pad、三星 Galaxy Tab P1000*板和摩托罗拉 MOTO XOOM(WIFI+3G版)作为竞争力较强的*板电脑，在3月的关注比例基本保持稳定。其中三星 Galaxy Tab P1000*板和摩托罗拉 MOTO XOOM(WIFI+3G版)的排名均有上升。
4000-4999元产品人气飙升
(二)产品特征
1、不同价位段产品分析
3月，4000-4999元价位段的*板电脑关注比例为35.7%，较2月12.6%的份额出现了23.1%的大幅度上涨。之所以出现这种变化的原因，主要是由于苹果 iPad 2(16G/WIFI版)在3月吸引了众多消费者的目光，单产品人气的迅速飙升带动了这一价位段产品关注比例的整体攀升。
其余价位段产品关注比例在3月均出现不同程度的下滑，其中5000元以上*板电脑的关注比例降幅最大为14.0%。999元以下、1000-1999元和2000-3999元产品的关注比例降幅则分别为1.0%、5.1%和3.0%。
2、不同操作系统产品分析
iPad 2带动苹果iOS系统备受关注
受苹果iPad 2发布的影响，**板电脑市场用户对于不同操作系统产品的关注也呈现出一边倒的趋势。由于苹果iOS操作系统的封闭性，苹果iPad 2产品备受关注的同时即带动了整体苹果iOS系统产品的人气猛增。3月，苹果iOS系统产品关注比例超过六成，较2月涨幅达到11.1%。
采用谷歌Android操作系统的*板电脑受冲击最为明显，关注比例较2月下降了7.1%。采用微软Windows操作系统的产品关注比例降幅则为3.5%。
案例分析——苹果与联想
3、不同屏幕尺寸产品分析
9.7英寸产品关注比例超六成
9.7英寸*板电脑人气在3月继续呈现上升态势，受苹果iPad 2的影响关注比例超过六成达到62.4%，较2月上涨了11.8%。虽然9.7英寸产品的人气大增给其余尺寸的*板电脑产生一定压力，但10.1英寸*板电脑人气在3月也出现一定上升，关注比例较2月上涨了5.0%。
7英寸*板电脑人气下降趋势相对较为明显，关注比例降幅为5.9%。其余尺寸产品关注比例也分别有所下滑。
三、案例分析——苹果与联想
3月，*板电脑市场的目光大部分集中在月初发布的苹果iPad 2上。除了受iPad 2的冲击，苹果对一代iPad产品降价、清货的策略已经略见成效，低价iPad在市场中已经难觅其踪，苹果iPad的人气出现较为明显的下滑。
根据ZDC数据统计，苹果iPad在月初降价策略推行之时人气有所回升，但在3月后半月几乎呈现直线下降趋势，月底关注比例仅为25.9%，较月初下滑了近十个百分点。而苹果iPad 2在3月初人气陡然上升，随着产品逐渐进入市场，其关注比例下滑之后保持*稳，后半月呈现稳中有升的态势。月底关注比例较月初有19.7%的涨幅。
同时在3月底，联想乐Pad正式发布，虽然其关注比例较苹果差距明显，但月末几天也表现出了上升势头。预计联想乐Pad在4月的关注比例会继续上涨。
如何写调研报告_调研报告格式2
内容目录
一、房地产市场概况
1.04年~15年9月房地产施工建筑面积与水泥用量
2.06年~15年9月份市内四区土地成交总量分析
3.2015年截止9月份市内四区出让土地详细信息
4. 2015年市内四区开工楼盘信息
5.房地产与水泥
6.房地产与建筑施工有资质企业数量分布情况
二、水泥市场概况
1.本地水泥企业：
1.1水泥生产企业
1.2、本地水泥生产企业现状：
2.外地水泥企业
三、销售策略与战术分析
(一)销售策略：
1、非商品砂浆水泥需求：
1.1、工程项目选择策略：
1.2、样板工程策略：
1.3、重大工程参与策略：
1.4、品牌竞争策略：
1.5销售区域界定：
1.6销售渠道界定：
1.7工程项目信息收集渠道：
2.商品砂浆水泥需求：
2.1销售区域：
2.2销售渠道：
2.3商品砂浆企业选择策略
2.4促销策略：
2.5赊销策略：
3.其他策略
3.1大连天瑞水泥发展的借鉴策略
3.2参股商品砂浆生产企业策略
3.3市场定位策略
(二)、战术要求
四、结束语
**销售公司*总及集团*总你们好：
由于我此前对水泥行业很不了解，经过最近一段时间的调查和学习，对水泥行业有了进一步的认识了解，下面我从房地产市场概况开始向各级领导汇报。
一、房地产市场概况
1.04年~15年9月房地产施工建筑面积与水泥用量
15年现在已经10月,马上进入寒冷季节,10~12月施工建筑面积的增长非常有限,但与07年接近的水*还是应当可以达到的(以上数据来源于统计局)。
上表是房地产建筑工程结构性水泥用量，即商品混凝土的水泥用量，计算依据为C30强度42.5号350kg/方,占用量30%;32.5号380kg/方,占用量70%,单位建筑面积需要混凝土为0.5方,180kg/*.
非结构性即砌筑、抹灰、地面沙浆水泥用量，根据上海经验，单位建筑面积需要0.29/吨砂浆,大致需要水泥40kg。单位建筑面积混凝土的用量大约是砂浆用量的3.4倍。
2004年大连本地水泥企业实际销售598万吨水泥，本市销售504万吨，出口4万吨，外埠销售90万吨，房地产水泥需求占62.65%,是绝对水泥需求大户,依此可大致推断出大连市的各年水泥用量。
2.06年~15年9月份市内四区土地成交总量分析
从上表中可以分明看出,15年四区土地出让量,急剧下降,原因其一是四区土地量经过几年连续高速开发,已经非常有限,其二是15年7月份开始房地产开发明显放缓,投资非常谨慎.土地出让量急剧下降,从一个侧面可以说明房地产开发进入秋冬季节,对水泥行业的影响是非常大的.
3.2015年截止9月份市内四区出让土地及规划建筑面积情况(数据来源国土资源局)
合计出让土地总量为88.89公顷, 合计建筑面积：210.4071万*,大致混凝土需要水泥37.87万吨，砂浆需要水泥8.42万吨,合计需要46.29万吨.这16个项目,绝大部分15年没有开工,预计在09年开工,其中甘区8块，沙区4块，中山2块，高心园区和西岗各一块，合计16块土地.
截止15年9月大连市内区域土地出让数量分布情况(*)
截止15年9月大连市内区域出让土地对应建筑面积数量分布情况(*)
4. 2015年市内四区开工楼盘信息(数据来源统计局)
甘井子和沙河口区各开工6个楼盘，中山和西岗各开工一个楼盘，合计14个楼盘，合计建筑面积170.19万*。其中大部分工程砂浆水泥需求，体现在09年，但工作需要马上进行。详细信息不再陈述。
2015年市内四区新开工楼盘建筑面积分布情况(*)
5.房地产与水泥
房地产建筑工程对水泥的需求分为两个阶段：结构性需求和非结构性需求。商品混凝土水泥需求，*经过几年“推散”“禁现”的贯彻落实，已经完成全部供、需、控的结构调整;商品砂浆水泥需求，随着*强制“推散”“禁现”的不断贯彻落实，供、需、控的结构已经发生翻天覆地的变化，对水泥生产企业的销售，既是一个严峻的市场考验，也是一个难得的市场机遇。对水泥销售人员而言，如何快速适应政策变化，导致需求渠道变化带来的根本性影响来说，特别对老水泥销售人员是一个严峻的挑战和考验，对水泥销售新人是个新的市场机遇。
5.1结构性需求阶段：商品混凝土对水泥的需求，约占房地产水泥需求的82%
商品混凝土水泥需求，全部集中在搅拌站，大连市合计有72家搅拌站，2007年市全行业销售混凝土1159万方，合计使用水泥400万吨多一点，大连四区搅拌站多集中在甘区，其中最大的是彤阳建材07年销售60万方，15年预计销售100万方，大约用水泥37万吨，主用水泥为五岛其次为小野田和金山，第二是金广集团的金和，主用水泥为金山，第三等级的有龙亿、永兴、阿尔宾等。从销售角度说，这部分水泥选择的决定权集中在各个搅拌站决策人手中，按照我公司的分工是商品混凝土管理部负责。
5.2非结构性需求阶段：砂浆对水泥的需求，约占房地产水泥需求的18%
5.2.1政策的供需影响
关于在建设工程中限期禁止现场搅拌砂浆的通知摘要：
1、“禁现”要求：
1.1自2015年8月1日起，凡位于中山区、西岗区、沙河口区的建设工程，禁止现场搅拌砂浆，必须采用商品砂浆。
1.2、自2009年7月1日起，凡位于甘井子区、高新技术园区、开发区的城市规划区域内的建设工程，禁止现场搅拌砂浆，必须采用商品砂浆。
1.3、自2010年7月1日起，凡位于旅顺口区、金州区、长兴岛临港工业区城市规划区域内的建设工程，禁止现场搅拌砂浆，必须采用商品砂浆。
1.4、其他区(市)县城市规划区域内的建设工程，应开展采用商品砂浆试点的工作，具体“禁现”时间另行确定。
2.位于“禁现”区域内的建设工程，禁止在施工现场堆放用于现场搅拌砂浆的砂子、水泥等。
根据通知要求，中山区、西岗区、沙河口区的建设工程水泥需求，从销售角度需求主体发生变化，由原来的建筑商需求，改为商品砂浆生产企业需求，其他区域暂进入过度阶段，虽然目前没有完全禁现化，但是完全商品砂浆生产企业需求，只是时间问题。
5.2.2大连商品砂浆生产企业目录
截止到2015年8月4日，已经备案的企业有16家
1、 大连中源建筑材料有限公司 普通预拌砂浆
2、 大连龙亿建筑材料有限公司 普通预拌砂浆
3、 大连金和混凝土制品有限公司 普通预拌砂浆 (金广集团)
4、 大连君发混凝土有限公司 普通预拌砂浆
5、 大连砼鑫混凝土有限公司 普通预拌砂浆
6、 大连亚田商品混凝土 普通预拌砂浆
7、 大连汉拿混凝土有限公司 普通预拌砂浆(大连水泥集团参股)
8、 大连亚细亚混凝土有限公司 预拌砂浆(大连水泥集团参股)
9、 大连长城混凝土制造有限公司 普通预拌砂浆
10、大连五洲混凝土有限公司 预拌砂浆
11、大连辽渔建设集团有限公司 普通预拌砂浆
12、大连铁龙混凝土有限公司 普通预拌砂浆 (中铁)
13、大连基业混凝土有限公司 普通预拌砂浆
14、大连韬盛工程材料有限公司 普通预拌砂浆
15、大连保税区大孤山商品混凝土有限公司 预拌砂浆
16、大连嘉隆混凝土有限公司 预拌砂浆
上述企业具备生产条件，其产品经法定检测机构检验合格，并具备完备的检测报告。
5.2.3 存在问题
我公司对主城区的市场分工，根据市场现行状况，2009年7月1日后，存在交叉状况，商品混凝土和商品砂浆全部上是同一个企业，那么两个部门的销售人员，去攻关同一个企业，存在诸多问题，请各位领导参考。
5.2.4水泥市场销售格局的变化
建筑工程水泥使用状况，简要分析所用水泥，按用途通常分为两类：结构类和非结构类。结构类水泥主要指承重结构中基础、梁、柱、板、墙所用的水泥，包括现场浇灌和工厂预制两种生产方式。非结构类水泥主要指非承重结构和装修等环节所用的砌筑、抹灰、粘结、修补等所用水泥。目前结构类水泥大量使用散装水泥，袋装水泥的比例在不断下降。而非结构类水泥除少数外墙保温工程用的成品砂浆使用了散装水泥外，绝大部分使用的是袋装水泥。
5.2.5.建筑工程水泥需方和水泥供应方式的变化趋势与建筑工程密切相关的水泥用户，主要包括以下5类：1.建筑施工企业，2.混凝土制品生产企业，3.水泥中间商，4.混凝土搅拌站，5.商品砂浆厂。随着国家和地方“推散”、“禁现”政策的落实和建筑装饰施工技术水*的提高，第一类用户使用袋装水泥的数量将很快减少;第二类用户使用散装水泥的比例将持续增长;第三类用户对水泥的需求量将逐渐减少;第四类用户使用散装水泥的数量将稳定增长，且不再使用立窑水泥;第五类用户数量将迅速增加，散装水泥的需求量也会相应增长。
5.3房地产与水泥需求的关系
建筑面积与水泥的关系：行业内经验上按照325号和425号各占50%推算，在大连已经不适用，*文件明确规定自2015年6月1日起全面停止325号水泥的生产，并预留1个月时间消耗掉325号水泥，如此水泥使用最低标号为425号，另外在主城区，砖混结构已经明文禁止，因此主要就是剪力墙和框架两种建筑结构，以上两个因素必定对水泥的用量产生一定的影响，经验上单位建筑面积水泥使用量在160~200kg，因此参考180 kg/㎡相对准确一些，这就是建筑面积与水泥的关系，由此可以掌握一定规模的房地产开发项目使用水泥的数量。注意这里的水泥只是混凝土需求,砂浆水泥需求约40kg/㎡.
6.房地产与建筑施工有资质企业数量分布情况(数据来源建筑行业协会)
6.1房地产企业
6.2建筑施工企业
6.3房地产行业与水泥相关的企业数量分布情况
建筑施工企业指与水泥相关并且有资质，房地产企业指有资质的企业
二、水泥市场概况
1.本地水泥企业：截止到2015年4月9日大连有生产许可证的水泥企业有56家，实际为54家，其中2家为重复，其中被关闭的有33家，最后有水泥生产企业23家，合计水泥生产能力1500万吨。水泥产能最大为天瑞，质量最好为小野田，影响力最大是大水，五岛和金山价格适中属于第二集团。
1.1水泥生产企业
大连持证水泥企业列表(截止到2015年4月9日)
1.2、本地水泥生产企业现状：
本地水泥企业主要是以下6家主导大连水泥市场，其中大水、小野田是第一集团占主导市场地位，五岛、金山是第二集团，天瑞、金刚天马、新虎等是第三集团。
1.2.1大连水泥集团有限公司：年产高标号优质水泥190万吨，品牌“远洋”，是大连本地影响力最大、市场占有率最高的水泥企业。大连60%的大型工程、重点工程、有影响力的工程都采用大水，是本地的第一品牌。由于大水的地方国有企业特殊身份，有诸多*要素，再加上101年的悠久历史，第一品牌地位很难动摇。
1.2.2大连小野田水泥有限公司：中日合资企业，公司成立19年，年水泥产能170万吨，在大连地区的影响力仅次于大水，是大连第二品牌。也是大连主城区最大混凝土搅拌站彤阳建材水泥供应商，基本是桥梁专用品。小野田水泥品牌为“华日”，19年的底蕴，在大连是根深叶茂，质量排名第一，无人不晓，价位相对偏高，但是他的人脉关系极其广泛，从小野田出来的很多从事混凝土预拌，彤阳建材的孙总，原来就是小野田的总经理，其中的影响可见一般。
1.2.3大连天瑞水泥有限公司：河南最大全国排名第十的天瑞集团2005年进入大连，建厂长兴岛临港工业园，年水泥产能400万吨，由于进入大连时间尚短，大水和小野田强大的市场影响力，使其曾经欲做辽宁水泥老大的梦想，划为泡影。个人认为大连天瑞的发展过程，对山水有相当大积极借鉴意义。
1.2.4大连五岛水泥集团有限公司座落于瓦房店市·谢屯镇 谢屯村河西，水泥年产能力100万吨，是大连主城区最大混凝土搅拌站彤阳建材主力水泥供应商，“五岛”是07年大连市名牌，价格策略打天下。
1.2.5大连金山水泥制造有限公司原名大连市金州金山水泥厂，始创于一九九八年初，2002年8月改制为民营股份有限公司，水泥年产能力100万吨，经过几年的发展，大连金广建设集团有限公司、大连阿尔滨集团有限公司、大连铁龙混凝土有限公司、大连龙亿建筑材料有限公司、大连样盛建筑工程有限公司、大连东特房地产有限公司、大连众益房地产有限公司、大连金和砼制品有限公司、大连彤阳建材有限公司等一大批有实力的企业成为该公司的常年用户，品牌“金石滩”是07年大连市名牌。该品牌不可小觑，有相当的影响力。
1.2.6大连新虎水泥企业集团有限公司，“北方新虎”是07年大连市名牌，主要通过价格取得市场份额，影响力不大。
1.2.7大连金刚天马水泥有限公司，是辽源金刚水泥集团与大连天马水泥有限公司合资组建的大型水泥企业，厂址在瓦房店炮台，年产熟料140万吨，水泥220万吨。日产4000吨水泥熟料生产线于15年4月28日成功点火投产。吉林辽源金刚水泥集团，2002年3月成立，在短短几年时间里，异军突起，迅速发展壮大.成长为东北地区最大的水泥熟料生产基地和东北地区第二大水泥生产企业，水泥熟料年总产能将达到1100万吨。
1.3本地水泥企业的水泥产能已经超过1500万吨，而实际需求850万吨左右，供过于求，竞争日趋激烈!
2.外地水泥企业
由于水泥行业独特的区域性控制特点，外来和尚是无法念好经，外地品牌没有什么竞争力。
3.商品混凝土使用水泥已经完全散装化,砂浆使用水泥目前还是散装与袋状两种使用形式，但区域特点明显，明年商品砂浆的进一步推广，将会使预拌砂浆和干混沙浆的使用强制化，由于预拌砂浆的使用不便，推广难度会很大，因此干混沙浆的应用会受到普遍欢迎，但3倍于混合沙浆成本的高价，是推广的最大阻力。
三、主城区房地产市场水泥销售策略与战术要求
(一)销售策略：
1、非商品砂浆水泥需求：
由于砂浆禁现期限的迫切性，以及商品砂浆的高成本，在禁现期限前，建筑施工企业在利益的驱动下，非商品砂浆的水泥供需传统状况，将延续到禁现期限到来，但考虑到*职能部门检查力度，建筑施工企业会选择质量稍好的水泥品牌，以提高砂浆质量来应付*的检查，对山水来说便意味着有快速进入市场的机会。
1.1、工程项目选择策略：
选择重点突破工程项目时，尽量避开大水、小野田重点选择的项目，一般来说特大型、有影响力的大型工程项目是他们的选择重点，我们将重心侧重到中等工程项目上，这就是“田忌赛马”策略。
1.2、样板工程策略：在我们侧重的中等工程项目中，采取三保一策略，选择三个重点突破项目，目的是确保一个，达到树立样板工程快速启动市场的"目的。
1.3、重大工程参与策略：市场开发初级阶段，重大工程不能采取敬而远之的策略，必须采取参与策略，目的在于参与的影响，依靠这个参与的影响来拉动中等及偏上规模工程的影响。
1.4、品牌竞争策略：缘于水泥行业区域化控制的特点显著，大水、小野田是最大的竞争对手，因此在重大项目工程上避免与之发生正面交锋，至*，尽管2005进入大连市场，毕竟品牌地位、影响力都无法与大水和小野田媲美，金刚天马15年4月末投产，市场影响还没形成，五岛和金山的在市区的主力市场在商品混凝土企业，在非商品砂浆水泥需求市场，几乎没投什么人力、财力、时间。如此以来，我们的第二批竞争对手便主要是天瑞和金刚天马，在市场初级开发阶段，恐怕是主要竞争对手。
1.5销售区域界定：
到09年7月1日前，甘井子区是主力非商品砂浆区域，高新园区禁现期限是10年7月1日，但项目不是很多。
1.6销售渠道界定：
非商品砂浆的水泥销售，在禁现期限前的销售渠道，主要就是建筑土建施工企业，联系部门是材料采购部，决策人是副总或总经理。
1.7工程项目信息收集渠道：
1.8.1国土资源与房产局：主要是交易中心信息和招标信息
1.8.2网络：网络信息非常丰富，通过各个相关网站获取有价值信息。
1.8.3媒体：半岛晨报、大连晚报、新商报三个主力报纸经常会发布相关信息，注意收集。
1.8.4相关企业：如钢材生产和销售单位，注意与他们的业务员建立关系，获得信息。
2.商品砂浆水泥需求：
2.1销售区域：在目前主要是中山、西岗、沙河口三个区域，09年7月1日后为甘井子区，10年月1日后为高新园区。主力区域为沙河口和中山，特别是沙河口，09年有不少项目。
2.2销售渠道：商品砂浆企业，目前为16家，以后会逐渐增多。
2.3商品砂浆企业选择策略：目前16家全部采用预拌砂浆，并且全部主要从事商品混凝土，因此在市场上都有一定的基础，金和主用金山、汉拿和亚细亚主用大水，自家用自家水泥，已经没有回旋余地。省下13家如何选择重点突破的商品砂浆企业呢?将他们根据市场地位分为四个等级：领导者、挑战者、跟随者、补缺者，最具有培育价值的是什么呢?跟随者!因此就选择市场跟随者地位的企业，作为重点突破方向，我们可以与他们签定供货合同，然后协助他们做市场，销售成本共同分担或我们分担，逐渐将其培育成市场挑战者，双赢的目的就达到了，这就是双赢策略。
2.4促销策略：市场开发初级阶段，促销是有效手段，如一次性提货50吨，给予10元/吨的优惠，累计提货200吨/月，再给予10元/吨的优惠，累计提货500吨/月，继续给予5元/吨的优惠等，通过这样的类似手段来达到刺激需求的目的。促销有效的前提是公司的市场定价比较合理，如果市场定价过高，促销便失去意义，如果定价过低公司利润将会受影响。
2.5赊销策略：是市场常用的有效手段，恐怕是必须实行的，因为目前的混凝土公司都是赊销给建筑施工企业，如果不赊销给商品砂浆企业，他们绝对不会选用，问题的关键是如何赊销!混凝土公司赊销的方法是三进一，我们虽然期望达到三进一，但考虑到砂浆企业供应的多向性，他们恐怕会要求四进一或五进一，以达到缓解资金压力或降低资金风险的目的，因此根据市场情况，灵活确定“N进一”的赊销方法是关键。
3.其他策略：
3.1大连天瑞水泥发展的借鉴策略:由于资源有限,暂时没有搞清楚天瑞到底是什么原因，发展那么缓慢，市场占有率那么低，由于山水与天瑞的同质性，从他们身上可以借鉴到很多有用的启发，对市场的开发有一定的借鉴意义。
3.2参股商品砂浆生产企业策略：目前大连只有16家，全部是混凝土和砂浆都生产，如此对水泥需求量控制影响很大，打破这个控制的有效手段是我们掌握这个控制权，有效的方法是建立或参股混凝土和砂浆企业，相对来说投资参股更有效!假如在大连的各种广告宣传计划资金为1000万，不如投资参股2个混凝土和砂浆企业更有效!大水集团就投资参股汉拿和亚细亚! “禁现”对混凝土企业销量的推动有多大，对砂浆的推动作用就有多大!2009年砂浆禁现将进入完善阶段，推动作用将进一步扩大，抓住机遇就意味着抓住市场!
3.3市场定位策略：虽然目前山水的产能和销售已经位居全国第二，但是我们必须正确认知自己优劣，才能有利于市场运做，假如在大连市场按照全国第二的排名，去定位自己的市场地位，并据此制定相应的销售策略，我想，市场的运做会很艰难!大连天瑞的发展可以说明!在大连如果问起山水，恐怕没人知道，但提起海螺，很多人知道，这就是品牌!山水的品牌只限在山东，其他地方很少人了解，因此可以说山水的品牌很难说是全国第二，大连山水很难依靠品牌拉动需求，从这个意义上说，大连山水就是个山东企业投资的新成立水泥公司，或许这就是大连山水的市场定位吧!如果从这个角度出发，制定相应的市场策略，或许应该算是因地制宜，从集团角度考虑或许称之为差异性区域策略吧!肺腑之言，不中听，但很现实!
(二)、战术要求：
2.1、重视信息：信息取得要珍惜，努力落实是真谛。
2.2、找准决策人：找准部门找准人，目标明确是根本。
2.3、保证连续性：隔三差五去看看，间断日久便完蛋。
2.4、重视竞争对手：竞争对手千百招，招招应对方为高。
2.5、自我推销：产品销售我为先，首推自己是关键。
2.6、了解决策人：对方习性要摸清，投其所好才能赢。
2.7、助人为己：帮他办事很难得，赢得信任偷着乐。
2.8、回扣问题：回扣问题请谨慎，问题关键是信任。
2.9、应收帐款：应收帐款都说难，没有信息很难办。
2.10、回访客户：回访客户很重要，密切关系是诀窍。
四、结束语
由于对行业涉足极少，本报告虽然经过六次修改，可能仍有很多错误或不当之处，请各位领导见谅!但我相信，没有人生来都会各方面，只要努力学习、勤奋研究，还是能够逐渐掌握的!在这里我首先感谢山水给了我这样一个学习的机会，让我进一步地了解了房地产、建筑、水泥行业，同时，我也相信在各级领导的正确领导和指引下，大连山水在房地产水泥市场的市场运做会很快展开并取得令人瞩目的成效!预祝勤奋的水泥销售新人在新的行业里造就新的辉煌!
土地征收调研报告3篇（扩展7）
——南京市国有土地上房屋征收与补偿办法 (菁选3篇)
南京市国有土地上房屋征收与补偿办法1
第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据*《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内因公共利益需要实施国有土地上房屋征收与补偿活动(以下称房屋征收与补偿)，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公*、结果公开的原则。
第四条 市、区人民*负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。市人民*可以根据需要指定相关区人民*作出房屋征收决定。
第五条 市城乡建设行政管理部门是市房屋征收部门，组织实施由市人民*作出征收决定的房屋征收与补偿工作，并对本市房屋征收与补偿工作进行业务指导和监督管理。其所属的房屋征收管理机构具体承担本市房屋征收与补偿的日常工作。
区人民*确定的区房屋征收部门负责组织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。
发展和改革、规划、国土资源、住房保障和房产、民政、价格、城市管理、*、工商、税务、财政、教育等有关部门应当按照规定的职责做好房屋征收与补偿的相关工作。
第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，所需经费纳入征收项目工作经费。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
第七条 市、区人民*根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收以及与房屋征收相关的测绘、房屋拆除、法律服务、房屋征收劳务等专业性工作。
第八条 市房屋征收部门应当定期对全市房屋征收部门、房屋征收实施单位、房地产价格评估机构等相关工作人员进行法律知识、专业知识的培训。
从事房屋征收工作的人员应当具备承担房屋征收工作的相应能力。
南京市国有土地上房屋征收与补偿办法2
第九条 符合*《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益情形，确需征收房屋的，市房屋征收部门应当会同市发展和改革、规划、国土资源、文物等行政管理部门对拟征收房屋的范围进行论证，并将论证意见报送市、区人民*，确定征收范围并公告。
区人民*需要依法实施的征收项目，区房屋征收部门应当向市房屋征收部门报送规划许可或者规划意见、勘测定界报告等相关文件。
江宁区、浦口区、*区、溧水区、高淳区人民*，可以参照本办法规定，自行组织房屋征收范围论证工作。
第十条 征收范围公告后，存在下列情形的，不予增加补偿费用和申购保障性住房的面积、套数：
(一)新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途的;
(二)房屋所有权或者建设用地使用权转让、分割、赠与的;
(三)新增、变更工商营业登记的;
(四)法律、法规、规章和市人民*规定不当增加补偿费用和申购保障性住房面积、套数的其他情形。
房屋征收部门应当将前款第一项所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。
第十一条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织有关部门对房屋征收范围内房屋权属、用途、面积等进行前期调查，并按照相关规定对房屋征收项目费用进行概算。
第十二条 市、区人民*组织城乡建设、规划、国土资源、住房保障和房产、城市管理等有关部门对征收范围内未经登记或者改变用途、结构的房屋进行调查、认定和处理。
被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第十三条 房屋征收部门应当根据前期调查结果和项目概算等情况，拟订征收补偿方案报送同级人民*。
征收补偿方案包括下列内容：
(一)征收目的;
(二)征收范围;
(三)房屋基本情况;
(四)征收补偿安置方式，补助奖励标准和方式;
(五)用于补偿的资金和房源;
(六)签约、奖励的期限。
第十四条 市、区人民*组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并将论证后的征收补偿方案在征收范围内公开征求意见。征求意见期限不得少于三十日，征求意见情况应当及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，超过半数被征收人对征收补偿方案有异议的，市、区人民*应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，根据听证意见修改补偿方案并及时公布。公众代表由*、*委员、专家以及其他公民担任。
房屋征收部门应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表。听证会应当公开举行。
第十五条 房屋征收决定作出前，市、区人民*做好征收保障、综合执法等工作，并依法组织实施社会稳定风险评估，根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。
第十六条 房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同有关部门落实房屋征收补偿费用。以房源折抵补偿费用的，应当具备有效的房屋来源证明。
第十七条 市、区人民*依法作出房屋征收决定，并在五日内予以公告并书面通知有关部门。公告期限不少于二十日。
公告应当载明下列内容：
(一)征收补偿方案;
(二)房屋征收实施单位;
(三)现场接待地点和联系方式;
(四)行政复议、行政诉讼等救济权利;
(五)监督举报电话等事项。
房屋征收涉及被征收人一千户以上的，房屋征收决定应当经*常务会议讨论决定。
第十八条 房屋被依法征收的，征收范围内的国有土地使用权依法收回。
第十九条 房屋征收部门应当在征收决定作出后对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。
调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内公示。
南京市国有土地上房屋征收与补偿办法3
第二十条 征收补偿内容包括：
(一)被征收房屋价值;
(二)搬迁、临时安置费用;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失。
第二十一条 被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。确定评估机构应当遵循下列程序：
(一)市房屋征收部门发布征收评估信息，接受具备相应资质的评估机构提出申请;
(二)市房屋征收部门对评估机构审查后，将符合条件的评估机构名单在征收范围内公示;
(三)房屋征收部门根据公示名单征求被征收人、执行*规定租金标准的直管公房承租人(以下称直管公房承租人)意见，被征收人、直管公房承租人在七个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门;
(四)被征收人、直管公房承租人协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、直管公房承租人按照国家、省相关规定投票决定或者通过摇号、抽签等随机方式确定。市房屋征收部门应当在摇号、抽签三日前在征收范围内公告摇号、抽签的时间和地点;
(五)房屋征收部门公布确定的评估机构，并与之签订征收评估委托合同。
通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。
江宁区、浦口区、*区、溧水区、高淳区评估机构的确定，由区人民*参照本办法组织实施。
第二十二条 房屋征收部门应当将评估机构提供的分户初步评估结果，在征收范围内向被征收人、直管公房承租人公示七日，并安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取意见。
评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人、直管公房承租人转交分户评估报告。
第二十三条 被征收人、直管公房承租人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，评估机构应当作出解释和说明;对评估报告有异议的，按照国家房屋征收评估的有关规定处理。
第二十四条 征收住宅房屋的，被征收人、直管公房承租人在选择货币补偿后可以按照规定购买征收安置房;符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。
被征收人、直管公房承租人在签约期限内搬迁，仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的，可以给予适当奖励。
第二十五条 被征收的非住宅房屋不符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向要求的，鼓励被征收人选择货币补偿方式。被征收人选择货币补偿方式并在签约期限内搬迁的，可以给予适当奖励。
第二十六条 对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：
(一)征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定;
(二)征收非住宅房屋的，租赁双方有约定的，从其约定;未约定的，其分配比例按照市相关规定执行。
第二十七条 被征收人选择产权调换的，征收人应当提供不小于被征收房屋建筑面积的房屋，并按时结清差价，双方另有约定的除外。
第二十八条 被征收人选择产权调换的，临时安置期限自被征收人交付房屋之日起计算。调换房为多层的，临时安置期限一般不超过二十四个月;调换房为高层的，临时安置期限一般不超过三十六个月。法律、法规另有规定或者双方另有约定的除外。
房屋征收部门逾期未予交付房屋的，从逾期之月起，按照原规定标准的两倍支付临时安置补助费。
第二十九条 被征收人、直管公房承租人在本市仅有一处合法房产凭证记载的住宅，获得的房地产评估价格低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿。
征收补偿最低标准由市房屋征收部门会同市价格、住房保障和房产等部门制定，报市人民*批准后公布实施。
第三十条 被征收人擅自改变房屋用途的，按照房屋原用途予以补偿。
2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施前被征收人将住宅房屋改变为经营性用房的，凭其合法有效的工商营业执照、完税凭证，按照省、市相关规定给予补偿。
第三十一条 征收因国家有关私房改造政策形成租赁关系的私有出租房屋，对执行*租金标准的原承租人，按照房地产评估价格的百分之九十给予补偿。
第三十二条 征收设有抵押权的房屋，房屋征收部门应当在补偿协议签订前通知抵押权人。
签订货币补偿协议的，抵押权人不同意将该房屋货币补偿款支付给抵押人的，房屋征收部门可以将货币补偿款公证提存。
第三十三条 因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定;协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构评估。
停产停业损失的补偿无法采用评估方式确定的，对非住宅房屋中的营业用房，给予不超过其房地产评估价格百分之八的停产停业损失补偿;对非住宅房屋中的非营业用房给予不超过其房地产评估价格百分之五的停产停业损失补偿。
第三十四条 征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定。没有约定或者约定不成的，房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存。
第三十五条 搬迁补助费(含设备迁移费)由被征收房屋的.合法占有人获得;合法占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。
临时安置补助费由被征收人、直管公房承租人获得。
第三十六条 征收决定作出后，房屋征收部门应当与被征收人、直管公房承租人就补偿方式，补偿补助金额和支付期限，搬迁费，临时安置费或者周转用房，停产停业损失，搬迁期限，临时安置方式和临时安置期限，产权调换房屋的地点、面积和办理不动产注销登记(直管公房承租人除外)等相关事项依法订立补偿协议。
房屋征收部门应当将分户补偿情况在征收范围内公示。
第三十七条 房屋征收部门与被征收人、直管公房承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门按照程序报请作出征收决定的人民*依法作出征收补偿决定，并在征收范围内予以公告。
征收补偿决定包括下列内容：
(一)被征收房屋的基本情况;
(二)补偿方式;
(三)补偿、补助金额;
(四)用于产权调换房屋的地点和面积(直管公房承租人除外);
(五)不少于十五日的搬迁期限;
(六)行政复议和行政诉讼等救济权利事项。
被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门应当将被征收房屋信息进行公告，被征收房屋相关权利人在公告期限内未能明确房屋所有权的，由房屋征收部门报请作出征收决定的人民*依法作出征收补偿决定。征收补偿方式应当采取产权调换，产权调换房屋应当依法进行评估。
第三十八条 被征收人重新购买房屋或者受让土地使用权的，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。
第三十九条 被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的，有关单位应当提供便利。
在征收范围内的义务教育阶段学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。
土地征收调研报告3篇（扩展8）
——征收集体土地监管制度 (菁华1篇)
征收集体土地监管制度1
第一章总则
第一条为进一步加强和规范征地管理工作，保护被征集体土地单位和农民及建设用地单位的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》等法律法规和有关配套政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条全县范围内征收集体土地适用本办法。
国家重点工程项目征收土地的补偿标准和安置办法另有规定的，从其规定。
第三条县人民*依法对本辖区内农民集体所有土地实行统征收，(以下简称征地)并以货币方式支付征地补偿费用。其他任何单位和个人，不得以任何形式进行征地。
第四条县国土资源部门负责征地的审查报批、组织协调与监督管理工作，乡(镇)人民*承担辖区内征地的具体实施工作。县工业园管委会、临江产业园建设工作筹备指挥部、县城东北片区开发建设指挥部会同乡(镇)人民*共同做好辖区内征地工作，确保征地工作的顺利进行。
县*、*、财政、住建、人社、农业、林业、水利、民政、统计等县*有关部门按照各自职责，配合做好征地工作。
第五条被征地的农村集体经济组织或者村民委员会(社区)和农民应当服从经济社会发展对建设用地的需要，积极做好征地相关工作。
第二章征地工作程序
第六条征地按下列程序办理审批手续
(一)在征地依法报批前，县国土资源部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征收土地的集体经济组织。
(二)县国土资源部门组织对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并由拟征土地所在乡(镇)人民*配合国土资源部门对调查结果与被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人予以共同确认。同时通知县人力资源和社会保障部门，共同对被征地地类，耕地面积涉及人口数量及征地前后被征地农民人均耕地面积等，进行调查确认并会同征地所在乡镇、村、社区填报相关材料表格。农村集体经济组织或者村民委员会应当召开村民代表会或者村民大会，形成会议纪要。
(三)在履行上述程序的基础上，县*授权乡(镇)人民*与被征地农村集体经济组织草签征地协议，县国土部门予以配合。
(四)在征地依法报批前，应按照有关规定履行听证的告知程序。当事人在被告知5个工作日内对县国土资源部门拟订征地补偿标准、安置途径有异议的，以书面形式提出申请听证，县国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证，附具听证笔录材料上报，不需要听证的由村集体经济组织负责出具不需听证的书面材料上报。
被征地农民就社会保障问题要求听证的，县人社部门要派员参加听证会议，并在听证回证上签字。
(五)县国土资源部门负责拟定征收土地方案并报有批准权的机关批准。
第七条征地经依法批准后，按下列程序实施补偿安置工作
(一)征地批文下发后15日内，由县人民*将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。
(二)被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，提供土地权属证书或者其他有效权属证明资料，由当地集体经济组织汇总后到公告指定的单位、地点办理征地补偿登记。
(三)县国土资源部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告并送达至被征地农村集体经济组织。听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。被征收土地的所有权人和使用权人对征地补偿安置方案有异议的，应当在公告之日起10个工作日内以书面形式提出，在该期限内没有提出的，视为无异议。县国土资源部门应当根据被征收土地的农村集体经济组织或者村民委员会和农民对公告拟定的征地补偿方案提出书面意见，在不违背有关法律、政策规定前提下修改完善征地补偿安置方案，报经批准后组织实施。
(四)在征地补偿安置方案批准后的3个月内，被征地农村集体经济组织拟定发放名单，经所在地方乡镇人民*审核后，报县财政和国土资源部门审定后按规定程序发放。属补偿农村集体经济组织的，拨付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的通过“一卡通”直接发放给被征地农民；属被征地农民社会保障费用的，在填报《县被征地农民社会保障措施落实情况说明表》之前由县人社部门核定及时足额直接拨付至社保基金专户。
(五)被征地的土地所有权和使用权人应当自征地补偿费用付清之日起30日内交付被征收的土地。
第八条在征地过程中，对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民*协调解决，协调不成的，可向批准征地机关申请裁决。征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。
第三章征地补偿安置
第九条在全县范围内征地按照省*政[]132号文公布的补偿标准进行征地补偿。
第十条被征收土地上的青苗和房屋等附着物补偿标准，按照县人民*《关于公布县征收土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准的通知》(政[]8号)执行。
违法建筑(含构筑物等)和在征地通知下发后抢种的树木、农作物或者抢建的设施等，一律不予补偿。
第十一条征地补偿费按下列规定进行支付和使用。
(一)土地补偿费的70％以上和安置补助费的全部要支付到被征地农民个人帐户，不得克扣和挪作他用。被征地单位应动员需要安置人员参加被征地农民养老保险，在征得需安置人员同意后，安置补助费可用于支付其被征地农民养老保障费用。
(二)青苗及地面附着物补偿费支付给所有者或依法对此享有权利的人。
(三)留用被征地集体经济组织的征地补偿费用的收支情况应上墙公布，并由当地*和国土资源、财政、审计等部门监督使用，不得以任何形式私分、挪用或截留。任何部门不得将征地补偿费用于代扣或偿还与征地无关的债务。
第十二条建立被征地农民养老保障制度。由乡镇人民*提供被征地农民名单，按规定程序参保申报。对被征地单位征收耕地达到80％及以上的，可全部参加被征地农民养老保障。对未达到80％耕地被征收的，按安置的农业人口数实行即征即保，需要安置的农业人口数，按照被征耕地(以下简称耕地)数量除以征收前被征地单位*均每人占有耕地的数量计算。
建立全县征地调节资金，实行专款专用。资金按土地出让金的5％及财政安排专项经费等渠道筹措。征地调节资金主要用于征地补偿资金的*衡，被征地农民参加养老保障的财政补助支出，被征地农民劳动技能培训支出。
第十三条征收城市规划区内集体土地涉及房屋拆迁安置的，实行实物套房安置或货币补偿安置方式。征收城市规划区外集体土地涉及房屋拆迁安置的，在符合土地利用总体规划和集镇、村庄建设规划的前提下，实行统建安置或货币补偿安置，但项目区征地范围内一次性拆迁总数5户以下(含5户)可安排宅基地实行自拆自建安置。
第十四条对被征地的村级集体经济组织安排被征土地中农用地面积的5％用于发展村级集体经济。在城市规划区(含临江产业园)的建设用地范围内征收集体土地，安排的用地位置由县人民*(或乡镇人民*)确定。在城市规划区以外征收集体土地实行一事一议。安排的用地必须由集体经济组织依项目进行申报用于除住宅(含商品房开发)外的二、三产业，不得分配给个人使用，并支付不低于工业用地基准价格的土地出让金。
第十五条被征地单位的耕地被全部征收后，原农业人口经县*局、县国土资源局审核，可转为非农业人口；原属于集体所有的其他土地，依法转为国有土地，并进入县土地储备中心统一管理。
第十六条因工程施工等需要临时用地的，经批准后，根据临时用地影响范围，按征收土地的统一年产值标准逐年补偿。使用期满后，应当及时恢复土地原状，退还给原使用单位，并增付一年补偿，弥补恢复后造成的减产。
在使用过程中造成无法恢复土地原状的，应依法予以征收。
第十七条大中型水库的征地补偿安置应按《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》的规定执行。
第十八条使用农林场等国有农用土地进行建设的，土地补偿费支付给国有农用地单位，安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费支付给个人。
第十九条土地被征收后，被征地单位应按规定办理农村集体土地所有权证、农村集体使用权证、农户土地承包经营权证变更或收回。
第二十条征地拆迁工作经费按照每亩2400元支付给实施征地工作的乡镇人民*包干使用。
第四章法律责任
第二十一条违反土地管理法律、法规，无故拒交土地的，由县国土资源主管部门责令限期交出土地；逾期拒不交出土地的，由县国土资源主管部门申请人民法院强制执行。造成严重后果构成犯罪的，依法追究刑事责任。依法移送司法机关征地过程中，有阻挠妨碍国家机关工作人员依法执行职务行为的，由*机关依照有关法律法规予以处罚。
第二十二条侵占、挪用、截留、私分征地补偿费用的，由上一级人民*或者有关行政主管部门责令限期退还，对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第二十三条国家机关工作人员、农村集体组织成员在征地工作中以权谋私、玩忽职守、徇私舞弊，收受贿赂的,由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
土地征收调研报告3篇（扩展9）
——集体土地征收协议签订的法律意义
集体土地征收协议签订的法律意义
在当今社会生活中，协议的使用频率呈上升趋势，签订协议后则有法可依，有据可寻。想写协议却不知道该请教谁？以下是小编精心整理的集体土地征收协议签订的法律意义，希望能够帮助到大家。
甲方：_____________市__________区______镇商东村委会
乙方：________________
为贯彻落实市、区*有关新型农村社区建设的要求，进一步加快新农村建设步伐，既达到改善广大农民群众的居住条件和生活环境，又集约节约耕地的目的。甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》和______省______市*的有关规定，就使用______市________区______镇商东村土地建设新型农村社区事宜达成如下协议：
1、征用土地面积及安置人数
乙方使用甲方集体所有、使用的土地，南北长__________米，东西长__________米，面积为__________*方米计__________亩。
2、手续的办理
甲方自签订本协议之日起五日内将该宗地内的建筑物和附属物拆迁清理完毕，将净土地交于乙方，并协助甲乙方办理相关手续。
3、转让费用及付款办法
该项宗地共__________亩，每亩为_______万元，共计__________万元。付款办法为：合同签订5日内支付转让费的"__________%，剩余款项工程开工前结清。
4、附属物补偿
原土地上附属物如村委办公室、卫生所等由乙方拆除，拆除补偿办法为拆一补一，其他不作经济经济补偿。
5、双方的权利和义务
(1)协议签订后即表示乙方同意甲方的征用建设方案。
(2)协议生效后该宗地归乙方使用，乙方有权进行开发建设;在开发过程中,乙方自行设计、自主定价，甲方不得干预该项目正常运作。
(3)土地转让后，甲方不得干扰乙方开发建设，应积极协助乙方解决即时出现的各类矛盾和问题。
(4)若甲方违反合同，除全额退还乙方支付的全部费用外，还要赔偿乙方造成的所有损失。
(5)合同生效后，甲方不得以任何理由追加土地补偿款及以外的其它补偿款。
(6)未尽事宜甲乙双方共同协商解决，可订立补充协议;补充协议与本协议有同等效力。
6、协议生效
本协议自甲、乙双方签字之日起生效。本协议一式 _______份，甲乙双方各执_______ 份。
甲方(盖章)：________________
代表(签章)：__________________
乙方(盖章)：__________________
代表(签章)：___________________
___________年 _______月 ________日
推荐访问: 征收 调研报告 土地 土地征收调研报告3篇 土地征收调研报告1 土地征收调研报告100字